Projektentwicklung Wohnbau-Immobilien für Bauträger

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Michael Speis – Projektentwickler

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Die Preise für Häuser und Wohnungen sind seit 2010 in Deutschland im Schnitt um 130 Prozent gestiegen. Während früher Häuser oder Wohnungen so viel kosteten wie 20 oder 25 Jahresmieten, müssen Käufer heute das Äquivalent von 33 bis 47 Jahresmieten für eine Immobilie aufbringen, stellt der Rat der Immobilienweisen im Frühjahrsgutachten 2022 fest.

Der Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen in Deutschland hat sich in 2021 Jahr weiter beschleunigt. In 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien um elf Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) anhand vorläufiger Zahlen mitteilt. Im Jahr 2020 betrug der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr noch 7,8 Prozent.

Im vierten Quartal 2021 gab es laut Destatis einen regelrechten Preisboom mit einem Plus von durchschnittlich 12,2 Prozent verglichen mit dem Schlussquartal 2020. Das war laut dem Bundesamt der stärkste Preisanstieg bei Transaktionen Wohnimmobilien seit 2000.

Besonders stark stiegen laut Destatis zum Jahresende 2021 die Preise in den ländlichen Kreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, ebenso Eigentumswohnungen.

Auch in den A-Städten stiegen die Immobilienpreise deutlich. Allerdings zeigte sich hier eine deutliche Abschwächung der Dynamik. Gegenüber dem dritten Quartal 2021 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Metropolen zum Jahresende „nur noch“ um 1,4 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um 0,7 Prozent.

Zunehmend sind Wanderungsverluste der A-Städte festzustellen. Verantwortlich dafür sind vor allem Familien, die weitaus stärker von der Wohnungsknappheit betroffen sind, als andere Haushaltstypen. Obwohl die Anzahl großer Haushalte (drei und mehr Personen) im Mittel der A-Städte mit +16% zwischen 2010 und 2019 weit stärker stieg, als die Zahl kleinerer Haushalte (Ein- und Zweipersonen-haushalte) mit nur 5,1%, konzentrierte sich der Wohnungs-Neubau in den A-Städten zunehmend auf kleine Wohnungen. So sank der Anteil von Wohnungen mit vier und mehr Räumen von 60% bis 80% in den 2000erjahren auf 20% bis 30%.

Die Mittelstädte im ländlichen Raum können die jungen Familien aus den Städten für sich gewinnen, sofern sie über eine attraktive Infrastruktur für Familien verfügen.

Im Februar erklärten Experten der Bundesbank, dass deutsche Wohnimmobilien um bis zu 40 Prozent überbewertet seien und das Risiko einer Preisblase wachse. Noch im vorigen Jahr ging das Institut von einer Überbewertung von 30 Prozent aus.

Auch der EU-Risikorat ESRB sieht eine „hohe und wachsende Überbewertung“ in Deutschland. Der Rat stufte das Blasenrisiko als mittelgroß ein. Die Bundesregierung wurde aufgefordert, tätig zu werden. Weil trotz höherer Bauzinsen die Kreditvergabe für Immobilien floriert, führt die Finanzaufsicht Bafin zum 1. April einen System-Risikopuffer für Wohnimmobilienkredite ein. Die deutschen Banken wurden von der Finanzaufsicht Bafin angehalten, einen höheren Eigenkapitalanteil der Kreditnehmer bei der Finanzierung vorzusehen. Folglich vermindert sich die Anzahl der Immobilienkäufer, die ein Objekt zur eigenen Nutzung erwerben wollen.

Noch steigen die Preise für Wohnimmobilien weiter. Und das, obwohl auch die Bauzinsen in den ersten Wochen 2022 so stark gestiegen sind wie in den vergangenen zehn Jahren nicht mehr. Laut einer Auswertung der Interhyp AG haben sich die Zinsen innerhalb von zwei Monaten von einem Prozent auf mehr als 1,6 Prozent Anfang März erhöht. Im historischen Vergleich sind Bauzinsen von um die 2,5 Prozent für 15 Jahre eher noch niedrig.

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