Ratgeber Baugemeinschaft aetãs | Vorteile und Risiko, Projektsteuerung

Sie suchen ….und suchen eine bezahlbare Immobilie in Bayerns Mitte;

eine Eigentumswohnung – geeignet für´s Alter oder

ein  Reihenhaus – perfekt für eine junge Familie

………aber Sie finden kein passendes und/oder bezahlbares Angebot?

Viele Menschen suchen derzeit eine Veränderung ihrer Wohnsituation – aber die Suche bleibt erfolglos.
Was liegt näher, als aus dem Warten eine Aktivität zu machen gemeinsam mit anderen Suchenden?

Im Zusammenschluss lassen sich Kontakte nutzen und Wissen bündeln bei der Verfolgung der gleichen Wünsche.

 Ja  –  Gleichgesinnte haben wesentliche Chancen und Vorteile als Baugemeinschaft

(Um-)Bauen in Gemeinschaft ist bis zu 20% günstiger gegenüber dem Erwerb anderer Neubauimmobilien, weil jeder künftige Wohneigentümer nur für seinen Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer samt Nebenkosten sowie Maklergebühren zahlt, nicht aber auf die Baukosten.

Zudem entfällt der Gewinnaufschlag des Bauträgers, den dieser in seine Kalkulation für seine Tätigkeit aufnehmen muss. Und auch der Baukosten-Aufschlag für die Beauftragung eines Generalunternehmers (i. d. r. 10% auf die Baukosten) kann reduziert werden, in dem die #bauGemeinschaft die Einzelvergabe der Gewerke mit Hilfe der Berater beauftragt.

In der Summe ergibt sich eine erhebliche Ersparnis, die für individuelle Mehrwert-Ausstattungen der Wohnanlage eingesetzt werden kann.

Eine Bauherrengemeinschaft ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam – zur Eigennutzung oder Vermietung – Wohnungen oder Häuser planen, bauen oder umbauen. Es werden die Begriffe Baugemeinschaft oder Baugruppe oder auch Bauherren-Gemeinschaft verwendet.

Baugemeinschaften errichten Eigentumswohnungen in Mehrfamilien-Wohnhäuser oder Reihenhaus-Anlagen.

Baugemeinschaftliche Wohnprojekte werden realisiert als Mehrgenerationenhäuser, Senioren-Wohnanlagen oder Reihenhaus-Wohnanalgen für junge Familien.

Ihre Motivation besteht einerseits in dem Wunsch zur Kostenersparnis gegenüber vergleichbaren örtlichen Angeboten.  Andererseits sind qualitative Wünsche an die Bauausführung oder aber auch die Gestaltung von Räumen zur gemeinschaftlichen Nutzung aussschlaggebend.

Die Baugemeinschaften entrichtet die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten nicht auf den gesamten Kaufpreis für die Eigentums-Wohnung oder das Reihenhaus, sondern nur auf das Grundstück. Damit genießt jeder einzelne Käufer die gleichen Vorteile, wie der Käufer eines Bauplatzes.

Für die Baugruppe fällt auch kein Gewinnaufschlag des Bauträgers an, den der ansonsten für seine Koordination und Kapitaleinsatz ansetzen muss.

Schon aus diesen beiden Positionen ergeben sich Ersparnise von mehr als 15% gegenüber vergleichbaren örtlichen Angeboten. Weitere Optimierungen können im einzelfall bei der Ausschreibung erzielt werden. 

Bei der privaten Baugemeinschaft initiieren die Bauherren das Bauprojekt gemeinsam. Sie organisieren und kontrollieren die Durchführung allein. Alle Bauleistungen werden durch die Baugemeinschaft ausgeschrieben und individuell abgerechnet. Das unterscheidet die private Baugemeinschaft deutlich von und betreute Baugruppe.

Die Moderation, Koordination und Kontrolle übernimmt bei der betreuten Baugemeinschaft ein Projektsteuerer. ER übernimmt alle Aufgaben, die ansonsten der Bauherrschaft zukommen. Er kontrolliert auch die Tätigkeit des Architekten, der von der Baugemeinschaft mit der Anfertigung des Bauantrages nach deren Konzept beauftragt wurde. In der Regel geht auch die Initatiative für das Projekt vom Projektsteuerer aus. 

Entscheiden sich Bauherren für eine betreute Gemeinschaft, sollten sie allerdings unbedingt darauf achten, dass der Projektsteuerer auch die dafür notwendige Kenntnis mitbringt.

Menschen werden auf die Vorteile des baugemeinschaftlichen Prinzips meist durch einen zufälligen Impuls aufmerksam:

Aufgrund dieser Impulse können Interessenten zusammenfinden und sich nach einer Phase des Kennenlernens als Baugruppe konstituieren. Dabei hat jeder sehr individuelle Wünsche und Anforderungen. Die Gruppe kann die aufgezeigten Vorteile in der Regel nur dann ausschöpfen, wenn sie moderiert und auf Ihrem Weg bis zur schlüsselfertigen und mangelfreien Übergabe fachkundig betreut wird.

In allen genannten Fallbeispielen nehme ich als „Projektsteuerer“ die Aufgaben der Baugruppe wahr.

Aber noch bevor der Prozess der „Projektsteuerung“ eingeleitet werden kann, muss ein geeignetes Grundstück ausgewählt und eine Projektidee geboren sein. Die Ankaufsbedingungen sind zu verhandeln und eine Reservierung zu sichern. Die baurechtlichen Grundlagen sind zu klären. Und auch die ersten Pläne sind in der Gruppe samt Kostenermittlung zu erarbeiten. Auch die Initiative für die Grundstückssuche und Projektentwicklung unternehmen wir im Vorfeld für Baugemeinschaften.

Der Schwerpunkt unserer Initiative liegt in den Städten Regensburg, Ingolstadt, Augsburg und München sowie in den jeweils umgebenden Landkreisen.

Das Angebot ermöglicht Interessenten in einer 1. Stufe, als Interessentengemeinschaft Wohnwünsche „gemeinsamen zu denken“ und das angebotene Gebäudemodell auszugestalten.

Auf dieser Grundlage konstituiert sich in der 2. Stufe die Planungsgemeinschaft in geeigneter Rechtsform und beauftragt einen „Projektsteuerer“, in der weiteren Folge einen Architekten. Ziel ist die Beauftragung einer detaillierten „Teilungsplanung“, aus der sich alle Planungsdetails ergeben. Optional kann die Gemeinschaft die Beantragung eines Bauvorbescheides zur Klärung wichtiger baurechtlicher Fragen beauftragen. Mit den in dieser Phase vorliegenden Unterlagen können Interessenten bereits eine bedingte Finanzierungsbestätigung bei Bankinstituten für den Kauf ihrer Wohnung oder des Reihenhauses einholen.

Mit Vorliegen der verbindlichen Finanzierungsbestätigung aller Gemeinschaftsmitglieder kann der Bauauftrag erteilt werden und die Bauarbeit beginnen. Im Auftrag der Bauherrschaft verantwortet der Architekt die technische Bauüberwachung und Dokumentation. Dessen Tätigkeit wird gesteuert und überwacht durch den Projektsteuerer, der uneingeschränkt die Interessen der Bauherrschaft vertritt und deren Aufgaben bis zur schlüsselfertigen und mangelfreien Übergabe übernimmt.

Mit Verabschiedung der Planung entsteht in 3. Stufe die #bauGemeinschaft, die nun das Grundstück erwirbt. In der Folge koordiniert der Projektsteuerer alle zur Eintragung Teileigentums im Grundbuch erforderlichen Aufgaben zwischen der Eigentümer-Gesellschaft, Notar und Grundbuchamt. Mit dem Vollzug der „Auflassung“ wird die Voraussetzung für die individuelle Baukosten-Finanzierung der Eigentümer geschaffen.

Mit Fertigstellung des Gebäudes ist die 4. Stufe erreicht – es entsteht die Eigentümergemeinschaft nach WEG.

Aus der Bauherrengemeinschaft ist nun die Eigentümergemeinschaft einer Eigentums-Wohnanlage oder eines Reihenhauses geworden. Hat sich die Baugruppe als GbR organisiert, wird diese nun aufgelöst. Das geschieht  beispielsweise dann, wenn die Baugemeinschaft ein Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus-Anlage gebaut hat. In diesem Fall geht die GbR in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über. Für diese gelten dann die Regelungen des Wohnungs-Eigentumsgesetzes (WEG).

Der Projektsteuerer erstellt die Abschluß-Dokumentation und übergibt diese an die zwischenzeitlich bestellte Hausverwaltung. Die Dokumentation beinhaltet das Bau-Tagebuch, alle Pläne und Revisions-Unterlagen.

Die Eigentümergemeinschaft erhält die Schlußabrechnung  der Projektkosten.

Bauen in Gemeinschaft erfordert Kompromisse; …denkt man an das Gebäude, in dem man gerne leben möchte, sind damit viele individuelle Wünsche und Träume verbunden. Vieles davon lässt sich in einer Baugemeinschaft verwirklichen, was sonst erst gar nicht denkbar wäre.

Aber ein Gebäudekomplex bestehend aus mehreren Wohneinheiten benötigt eine äußere und innere Erschließung, eine einheitliche Formen- und Farbensprache – eben eine Einfügung in die örtlichen Gegebenheiten. Dieses „Korsett bindet alle Nutzer“ und macht eine Einigung zu prinzipiellen Strukturen nötig. Die Kompromissbereitschaft eines jeden Einzelnen ist also nötig.

Am Ende des Planungsprozesses aber ist eine Gemeinschaft entstanden, die Kompromisse erfolgreich geprobt hat – die Basis für eine lebenswerte Wohngemeinschaft.

TIPP:

• Bauen in Gemeinschaft erfordert Kompromisse und unterschiedlichste Fachkenntnisse

• Ohne Mediation aber bleibt das aussichtsreichste Vorhaben chancenlos.

• Die Projektentwicklung sollte durch einen erfahrenen Projektsteuerer moderiert und betreut werden, damit die Abwicklung von Finanzierung und Baudurchführung gesichert ist.

Am Anfang steht die Klärung der Wünsche und Bedarfe eines jeden einzelnen Mitgliedes. In der Folge entsteht ein Prozess, bei dem sich auch das Verhältnis der Gruppenmitglieder untereinander fortentwickelt. In der Bauphase muss die Gruppe dann professionell organisiert sein und der einzelne verantwortungsbewusst mitwirken, damit zügig entschieden werden kann.

Es bedarf also geeigneter Vereinbarungen, die als vertragliche Struktur angelegt werden müssen, um jedem Mitglied ausreichend (Rechts-)Sicherheit zu bieten.

• Planungs- und Bauwerksziele (Planung, Baubeschreibung, Festlegung von Standards)

• Entscheidungsprozesse (Zusammenkünfte und deren Vorbereitung, Stimmgewicht)

• Kommunikation (Information, Verteiler, Server, Internetseite)

• Terminplanung (Ablaufplanung und Fertigstellungstermin)

• Kostenschätzung und Fortschreibung / finale Kostenermittlung

• Sonderwünsche (Möglichkeiten und Grenzen)

• Ausstiegsmöglichkeit für Gemeinschaftsmitglieder

„Wo Licht ist, ist auch Schatten“ – auch das Bauen in #bauGemeinschaft hat Risiken. Dem Projektsteuerer kommt die Aufgabe zu, diese im Prozess frühzeitig zu erkennen und in der Gemeinschaft zu benennen. Die Risiken können bestehen im:

Baukostenrisiko: im Unterschied zum Bauträgerangebot kann der Architekt in der Frühphase der Projektentwicklung zunächst nur Schätzkosten benennen. Erst nach vollständiger Ausschreibung aller Gewerke wird klar, ob diese Schätzkosten den Marktpreisen der am Bau zu Beteiligenden entsprechen.

Ausfallrisiko: es kann immer vorkommen, dass ein Baugemeinschaftsmitglied „ausfällt“, das heißt seinen/ihren Beitrag nicht mehr leisten kann oder will. Gründe können sein: Krankheit, Scheidung, Insolvenz…; in diesem Fall muss ein Ersatzmitglied gefunden werden. Der Projektsteuer wird dem Rechnung tragen durch seine Öffentlichkeitsarbeit bis zum Projektabschluss.

Belegungsrisiko: erst wenn alle Wohnungen vergeben sind, ist die Gesamtfinanzierung des Vorhabens gesichert. Entscheidet sich die Gruppe für einen Baubeginn vor vollständiger Belegung, so trägt sie das Risiko der Gesamtfinanzierung. Ist dies der Fall, wird das Vorhaben hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit nicht grundsätzlich gefährdet, denn dem entstehenden Bauvolumen steht ein Marktwert (Verkaufswert oder Mietertragspotential) gegenüber.

Die Finanzierung kann in diesem Fall aber auch durch Gründung einer projektbezogenen „Klein-Genossenschaft“ dargestellt werden.

Baugemeinschaften, in denen die Mitglieder individuelles Eigentum schaffen möchten, gründen in der Regel eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) zur Durchführung der Planungs- und Bauphase. Als solche erwerben sie auch das Grundstück. Mit Fertigstellung des Gebäudes löst sich die GbR auf und das Vorhaben geht in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über.

Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schließen sich mindestens zwei Personen zusammen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen – in diesem Fall den Bau einer Immobilie. Die GbR wird nicht ins Handelsregister eingetragen, es ist kein Mindestkapital und auch kein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag notwendig.

Die GbR darf keinen Umsatz von als 250.000 Euro machen. Da Baugemeinschaften in der Regel nicht auf Gewinne ausgelegt sind, tritt dies i. d. R. nicht ein. Wesentlicher Nachteil der „GbR“ ist es, dass die Gesellschafter gesamtschuldnerisch mit ihrem Privatvermögen haften. Dieser Umstand ist jedoch auch förderlich bei Finanzierung, denn die finanzierende Bank erhält maximale Sicherheit. Ohnehin ist anzuraten, dass erstrangig besicherte Kreditmittel von allen Bauherren bei der gleichen Bank in Anspruch genommen werden, um oft sehr gute Konditionen zu erzielen.

Bezüglich der des Eigentumswechsels vom Verkäufer auf die Baugemeinschaft-GbR im Grundbuch genügt es, wenn sie und ihre Gesellschafter in der Notarurkunde genannt sind und erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (Beschl. v. 28.04.2011, Az. V ZB 194/10). Der BGH stellt damit klar, dass nach § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung (GBO) die Grundbucherklärung von der Gesellschaft und nicht von ihren Gesellschaftern abgegeben werde. Diese würden lediglich zusätzlich eingetragen. Daher müsse das Grundbuchamt einen gestellten Antrag grundsätzlich ohne Vorlage weiterer Identitätsnachweise vollziehen.

Genossenschaften beruhen auf den Prinzipien der „Selbsthilfe – Selbstverwaltung – Selbstverantwortung“. Mindestens drei Personen verfolgen ein gemeinsames Ziel. Eine Genossenschaft ist autonom und verwaltet sich selbst und strebt keinen finanziellen Gewinn an. Es sind einige Gründungsvoraussetzungen zu erfüllen, ein Vorstand und ein Aufsichtsrat ernannt sowie die Eintragung ins Genossenschaftsregister vorgenommen werden. Mindestkapital ist nicht vorgeschrieben, jedoch die Buchführungspflicht und ein Jahresabschluss. Vorteil einer Genossenschaft: Die Mitglieder haften nicht mit ihrem Privatvermögen, sofern dies in der Satzung ausdrücklich festgeschrieben wurde. Gewinne und Verluste, die die Genossenschaft erwirtschaftet, werden auf die Mitglieder entsprechend ihrer Anteile an der Genossenschaft aufgeteilt. Die Genossenschaft eignet sich vor allem für jene Projekte, bei denen später unkompliziert weitere Mitglieder aufgenommen werden sollen.

Eine GmbH durch eine einzelne oder mehrere Personen gegründet werden. Ein Mindestkapitals von 25.000 Euro ist einzulegen. Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögens beschränkt ist, die Privatvermögen werden beim Scheitern der GmbH prinzipiell nicht berührt. Für die Gründung der Kapitalgesellschaft fallen hohe Kosten an, zudem besteht die Pflicht zur Buchführung und der Veröffentlichung eines Jahresabschluss. Für Kredite sind oft selbstschuldnerische Bürgschaften notwendig. Eine GmbH eignet sich vor allem für Bauherrengemeinschaften, die die Immobilie anschließend nicht selbst bewohnen, sondern später gemeinsam als Vermieter in Erscheinung treten wollen.

Damit die #bauGemeinschaft erfolgreich agiert, sind der Projektsteuerer und der Architekt von zentraler Bedeutung.

Der Projektsteuerer nimmt die Aufgaben der Bauherrschaft wahr im Rahmen des Projektmanagement; dies beinhaltet unter anderem

• die Moderation der Bauwilligen im Planungsprozess ein,

• die Koordination des Baugenehmigungsverfahrens,

• den Einsatz von Architekt und Projektbeteiligten für das Gesamtprojekt,

• der Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen,

• die Fortschreibung der Planungsziele und Eliminierung von Zielkonflikten,

• die Koordinierung | Kontrolle ausführender Firmen bis Übergabe und Mängelbeseitigung.

Sie erwägen den Verkauf Ihrer Immobilie . . . und Sie wollen den Erlös reinvestieren?

Dann bietet #bauGemeinschaft ganz unterschiedliche vorteilhafte Ansatzpunkte – unter anderem für

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Weitere Informationen über #bauGemeinschaft finden Sie bei Wikipedia oder beim Dach- und Fachverband Bundesverband Baugemeinschaften e.V.

Wir wollen Menschen zusammenbringen, die sich für das Prinzip des baugemeinschaftlichen Immobilienkauf interessieren. Auf unserem Marktplatz stellen sich Geleichgesinnte vor.

Auch Sie können sich vorstellen und kostenlos Ihre Anzeige schalten
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Sie . . . ja, Sie können als Initiator einer #bauGemeinschaft selbst aktiv werden!

Ihre Initiative kann der Grundstein für Ihre eigene Eigentumswohnung oder Ihres eigenen Reihenhauses sein, dass Sie gemeinsam mit einer Baugruppe besondes vorteilhaft erwerben können.

Initiatoren bzw. Kaufinteressenten unterstützen wir umfassend bei Ihrer örtlichen Aktivität mit

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