Bezahlbares Eigentum; . . . aber wie?

Die Gründung einer „Baugruppe“ oder „Klein-Genossenschaft“ bietet Möglichkeiten zu erheblicher Kostenersparnis, aber auch individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, die soziale Begegnung der Gemeinschaft unterstützen können.

Daher engagiere ich mich gerne als Projektsteuerer für das baugemeinschaftliche Prinzip und biete Bauherren*innen die Wahrnehmung ihrer Interessenten bei der Erstellung von Eigentumswohnanlagen oder Reihenhäusern an, denn die Vorteile für die künftigen Eigentümergemeinschaft sind vielfältig.

Bauen in Gemeinschaft ist bis zu 20% günstiger gegenüber dem Erwerb anderer Neubauimmobilien; denn jeder künftige Wohneigentümer zahlt nur für seinen Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer und Nebenkosten sowie Maklergebühren, nicht aber auf die Baukosten. Es entfällt zudem der Gewinnaufschlag des Bauträgers, den dieser in seine Kalkulation für seine Tätigkeit aufnehmen muss. Und auch der Baukosten-Aufschlag für die Beauftragung eines Generalunternehmers (i. d. r. 10% auf die Baukosten) kann reduziert werden, in dem die Baugemeinschaft die Einzelvergabe der Gewerke mit Hilfe der Berater beauftragt. In der Summe kann sich eine erhebliche Ersparnis ergeben, die von der Gemeinschaft für individuelle Mehrwert-Ausstattungen der Wohnanlage eingesetzt werden kann.


Wohneigentum – aber wie entsteht eine Baugruppe?

Menschen werden auf die Vorteile des baugemeinschaftlichen Prinzips meist durch einen zufälligen Impuls aufmerksam:

Eine Gruppe stellt im zufälligen Gespräch fest, dass viele übereinstimmende Wohnwünsche oder Veränderungsüberlegungen bestehen, die man doch auch unter einem Dach als Gemeinschaft umsetzen könnte. Sie beschließen, den Gedanken weiter zu verfolgen und sich Hilfe bei einem Experten zu suchen- dem „Projektsteuerer“ .

Eine Kommune betreibt eine aktive Grundstückspolitik für Einheimische und schreibt ein Grundstück zum Verkauf aus, dass bevorzugt von einer „betreuten Baugruppe“ erworben werden kann – Interessenten finden dabei zusammen.

Ein Projektsteuerer offeriert ein Grundstück zum Kauf mit den Grundzügen einer Projektidee, verbunden mit der Betreuung der Bauherren bis zur schlüsselfertigen Übergabe – Interessenten reagieren auf das Angebot und finden dabei zusammen.

Aufgrund dieser Impulse können Interessenten zusammenfinden und sich nach einer Phase des Kennenlernens als Baugruppe konstituieren. Dabei hat jeder sehr individuelle Wünsche und Anforderungen. Die Gruppe kann die aufgezeigten Vorteile in der Regel nur dann ausschöpfen, wenn sie moderiert und auf Ihrem Weg bis zur schlüsselfertigen und mangelfreien Übergabe fachkundig betreut wird.

In allen genannten Fallbeispielen nehme ich als „Projektsteuerer“ die Aufgaben der Baugruppe wahr.

Aber noch bevor der Prozess der „Projektsteuerung“ eingeleitet werden kann, muss ein geeignetes Grundstück ausgewählt und eine Projektidee geboren sein. Die Ankaufsbedingungen sind zu verhandeln und eine Reservierung zu sichern. Die baurechtlichen Grundlagen sind zu klären und entsprechend erste Pläne in der Gruppe samt Kostenermittlung zu erarbeiten. Auch diese Initiative einer „Projektentwicklung“ unternehmen wir im Vorfeld.

Das Angebot ermöglicht Interessenten in einer 1. Stufe, als Interessentengemeinschaft Wohnwünsche „gemeinsamen zu denken“ und das angebotene Gebäudemodell auszugestalten.

Auf dieser Grundlage konstituiert sich in der 2. Stufe die Planungsgemeinschaft in geeigneter Rechtsform und beauftragt einen „Projektsteuerer“, in der weiteren Folge einen Architekten. Ziel ist die Beauftragung einer detaillierten „Teilungsplanung“, aus der sich alle Planungsdetails ergeben. Optional kann die Gemeinschaft die Beantragung eines Bauvorbescheides zur Klärung wichtiger baurechtlicher Fragen beauftragen. Mit den in dieser Phase vorliegenden Unterlagen können Interessenten bereits eine bedingte Finanzierungsbestätigung bei Bankinstituten für den Kauf ihrer Wohnung oder des Reihenhauses einholen.

Mit Verabschiedung der Planung entsteht in 3. Stufe die Baugemeinschaft, die nun das Grundstück erwirbt. In der Folge koordiniert der Projektsteuerer alle zur Eintragung Teileigentums im Grundbuch erforderlichen Aufgaben zwischen der Eigentümer-Gesellschaft, Notar und Grundbuchamt. Mit dem Vollzug der „Auflassung“ wird die Voraussetzung für die individuelle Baukosten-Finanzierung der Eigentümer geschaffen.

Mit Vorliegen der verbindlichen Finanzierungsbestätigung aller Gemeinschaftsmitglieder kann der Bauauftrag erteilt werden und die Bauarbeit beginnen. Im Auftrag der Bauherrschaft verantwortet der Architekt die technische Bauüberwachung und Dokumentation. Dessen Tätigkeit wird gesteuert und überwacht durch den Projektsteuerer, der uneingeschränkt die Interessen der Bauherrschaft vertritt und deren Aufgaben bis zur schlüsselfertigen und mangelfreien Übergabe übernimmt.


Was ist zu beachten?

Bauen in Gemeinschaft erfordert Kompromisse; …denkt man an das Gebäude, in dem man gerne leben möchte, sind damit viele individuelle Wünsche und Träume verbunden. Vieles davon lässt sich in einer Baugemeinschaft verwirklichen, was sonst erst gar nicht denkbar wäre.

Aber ein Gebäudekomplex bestehend aus mehreren Wohneinheiten benötigt eine äußere und innere Erschließung, eine einheitliche Formen- und Farbensprache – eben eine Einfügung in die örtlichen Gegebenheiten. Dieses „Korsett bindet alle Nutzer“ und macht eine Einigung zu prinzipiellen Strukturen nötig. Die Kompromissbereitschaft eines jeden Einzelnen ist also nötig.

Am Ende des Planungsprozesses aber ist eine Gemeinschaft entstanden, die Kompromisse erfolgreich geprobt hat – die Basis für eine lebenswerte Wohngemeinschaft.

TIPP:

• Bauen in Gemeinschaft erfordert Kompromisse und unterschiedlichste Fachkenntnisse

• Ohne Mediation aber bleibt das aussichtsreichste Vorhaben chancenlos.

• Die Projektentwicklung sollte durch einen erfahrenen Projektsteuerer moderiert und betreut werden, damit die Abwicklung von Finanzierung und Baudurchführung gesichert ist.

Entscheidungsfindung – aber wie?

Am Anfang steht die Klärung der Wünsche und Bedarfe eines jeden einzelnen Mitgliedes. In der Folge entsteht ein Prozess, bei dem sich auch das Verhältnis der Gruppenmitglieder untereinander fortentwickelt. In der Bauphase muss die Gruppe dann professionell organisiert sein und der einzelne verantwortungsbewusst mitwirken, damit zügig entschieden werden kann.

Es bedarf also geeigneter Vereinbarungen, die als vertragliche Struktur angelegt werden müssen, um jedem Mitglied ausreichend (Rechts-)Sicherheit zu bieten.

Wichtig sind klare Vereinbarungen über

• Planungs- und Bauwerksziele (Planung, Baubeschreibung, Festlegung von Standards)

• Entscheidungsprozesse (Zusammenkünfte und deren Vorbereitung, Stimmgewicht)

• Kommunikation (Information, Verteiler, Server, Internetseite)

• Terminplanung (Ablaufplanung und Fertigstellungstermin)

• Kostenschätzung und Fortschreibung / finale Kostenermittlung

• Sonderwünsche (Möglichkeiten und Grenzen)

• Ausstiegsmöglichkeit für Gemeinschaftsmitglieder

Welche Risiken bestehen?

„Wo Licht ist, ist auch Schatten“ – auch das Bauen in Baugemeinschaft hat Risiken. Dem Projektsteuerer kommt die Aufgabe zu, diese im Prozess frühzeitig zu erkennen und in der Gemeinschaft zu benennen. Die Risiken können bestehen im:

Baukostenrisiko: im Unterschied zum Bauträgerangebot kann der Architekt in der Frühphase der Projektentwicklung zunächst nur Schätzkosten benennen. Erst nach vollständiger Ausschreibung aller Gewerke wird klar, ob diese Schätzkosten den Marktpreisen der am Bau zu Beteiligenden entsprechen.

Ausfallrisiko: es kann immer vorkommen, dass ein Baugemeinschaftsmitglied „ausfällt”, das heißt seinen/ihren Beitrag nicht mehr leisten kann oder will. Gründe können sein: Krankheit, Scheidung, Insolvenz…; in diesem Fall muss ein Ersatzmitglied gefunden werden. Der Projektsteuer wird dem Rechnung tragen durch seine Öffentlichkeitsarbeit bis zum Projektabschluss.

Belegungsrisiko: erst wenn alle Wohnungen vergeben sind, ist die Gesamtfinanzierung des Vorhabens gesichert. Entscheidet sich die Gruppe für einen Baubeginn vor vollständiger Belegung, so trägt sie das Risiko der Gesamtfinanzierung. Ist dies der Fall, wird das Vorhaben hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit nicht grundsätzlich gefährdet, denn dem entstehenden Bauvolumen steht ein Marktwert (Verkaufswert oder Mietertragspotential) gegenüber.

Die Finanzierung kann in diesem Fall aber auch durch Gründung einer projektbezogenen „Klein-Genossenschaft“ dargestellt werden.

Rechtsform – Varianten

Baugemeinschaften, in denen die Mitglieder individuelles Eigentum schaffen möchten, gründen in der Regel eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) zur Durchführung der Planungs- und Bauphase. Als solche erwerben sie auch das Grundstück. Mit Fertigstellung des Gebäudes löst sich die GbR auf und das Vorhaben geht in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über.


Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR

Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schließen sich mindestens zwei Personen zusammen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen – in diesem Fall den Bau einer Immobilie. Die GbR wird nicht ins Handelsregister eingetragen, es ist kein Mindestkapital und auch kein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag notwendig. Wichtig ist, dass eine GbR nicht mehr als 250.000 Euro Umsatz machen darf. Da Baugemeinschaften in der Regel nicht auf Gewinne ausgelegt sind, tritt dies i. d. R. nicht ein. Wesentlicher Nachteil der „GbR“ ist es, dass die Gesellschafter gesamtschuldnerisch mit ihrem Privatvermögen haften. Dieser Umstand ist jedoch auch förderlich bei Finanzierung, denn die finanzierende Bank erhält maximale Sicherheit. Ohnehin ist anzuraten, dass erstrangig besicherte Kreditmittel von allen Bauherren bei der gleichen Bank in Anspruch genommen werden, um oft sehr gute Konditionen zu erzielen.


Genossenschaft

Genossenschaften beruhen auf den Prinzipien der „Selbsthilfe – Selbstverwaltung – Selbstverantwortung“. Mindestens drei Personen verfolgen ein gemeinsames Ziel. Eine Genossenschaft ist autonom und verwaltet sich selbst und strebt keinen finanziellen Gewinn an. Es sind einige Gründungsvoraussetzungen zu erfüllen, ein Vorstand und ein Aufsichtsrat ernannt sowie die Eintragung ins Genossenschaftsregister vorgenommen werden. Mindestkapital ist nicht vorgeschrieben, jedoch die Buchführungspflicht und ein Jahresabschluss. Vorteil einer Genossenschaft: Die Mitglieder haften nicht mit ihrem Privatvermögen, sofern dies in der Satzung ausdrücklich festgeschrieben wurde. Gewinne und Verluste, die die Genossenschaft erwirtschaftet, werden auf die Mitglieder entsprechend ihrer Anteile an der Genossenschaft aufgeteilt. Die Genossenschaft eignet sich vor allem für jene Projekte, bei denen später unkompliziert weitere Mitglieder aufgenommen werden sollen.


Gesellschaft mit beschränkter Haftung – GmbH

Eine GmbH durch eine einzelne oder mehrere Personen gegründet werden. Ein Mindestkapitals von 25.000 Euro ist einzulegen. Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögens beschränkt ist, die Privatvermögen werden beim Scheitern der GmbH prinzipiell nicht berührt. Für die Gründung der Kapitalgesellschaft fallen hohe Kosten an, zudem besteht die Pflicht zur Buchführung und der Veröffentlichung eines Jahresabschluss. Für Kredite sind oft selbstschuldnerische Bürgschaften notwendig. Eine GmbH eignet sich vor allem für Bauherrengemeinschaften, die die Immobilie anschließend nicht selbst bewohnen, sondern später gemeinsam als Vermieter in Erscheinung treten wollen.


Nutzer

Das Bauen als Baugruppe – sei es als „GbR“ oder als „Klein-Genossenschaft“ – bietet erhebliche Kostenvorteile und ist schon aus diesem Gesichtspunkt attraktiv.

Selbstnutzer profitieren von einer zusätzlichen Sozialrendite – der Nachbarschaft

Kapitalanleger und Altersvorsorger profitieren der Nachhaltigkeit einer Wohnimmobilien mit sozialem Mehrwert, die von Mietern und Eigentümern mit Bedacht gepflegt wird.

Unsere Leistungen als Projektsteuerer

Damit die Baugemeinschaft erfolgreich agiert, sind der Projektsteuerer und der Architekt von zentraler Bedeutung.

Der Projektsteuerer nimmt die Aufgaben der Bauherrschaft wahr als Teil des Projektmanagement wahr; dies beinhaltet unter anderem

• die Moderation der Bauwilligen im Planungsprozess ein,

• die Koordination des Baugenehmigungsverfahrens,

• den Einsatz von Architekt und Projektbeteiligten für das Gesamtprojekt,

• der Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen,

• die Fortschreibung der Planungsziele und Eliminierung von Zielkonflikten,

• die Koordinierung | Kontrolle ausführender Firmen bis Übergabe und Mängelbeseitigung.

Werden Sie „Baugruppen-Förderer“

Sie ….ja, Sie können „Förderer“ in Ihrem Quartier oder Ort für das baugemeinschaftliche Prinzip werden, denn jede Gruppe braucht zur Entstehung einen beharrlichen Initiator.

Wir unterstützen Sie und begleiten die Projektentwicklung und Projektsteuerung in allen Schritten von der Grundstückssuche bis zum schlüsselfertigen Projekt.


Das baugemeinschaftliche Prinzip bietet Chancen für

Eigentümer von Grundstücken (un-/bebaut)

Eigentümer von sanierungsbedürftigen Wohnhäusern

Erbengemeinschaften von Grundstücken (un-/bebaut)

Liegenschaften im Betriebsvermögen; hier ist steuerunschädliche Umnutzung möglich!


Bringen Sie Ihre Nachbarschaft, Freunde und Bekannte ins Gespräch.


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