Wer Wohnungen kauft oder baut und (zunächst) vermietet – zum Beispiel auch zur eigenen Nutzung im Alter -, kann zeitlich befristet fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung von 2 % bei seiner Steuererklärung geltend machen. Damit könnten in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten steuerlich abgeschrieben werden. Die entsprechenden Regelungen zur Sonderabschreibung wurden in § 7b EStG aufgenommen.

Wer Kann die Sonderabschreibung nutzen?

Wer die Sonder-AfA beantragen will, muss folgende Bedingungen beachten:

  • Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen einschließlich der zugehörigen Nebenräume liegen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). Liegen sie darüber, kann §7b EStG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden.
    WICHTIG bei der Kostenermittlung je Quadratmeter: Es sind die Flächen von Nebenräumen und gemeinschaftlich genutzten Flächen einzubeziehen, denn auch sie gehören nach dem Schreiben des Bundesfinanzministerums vom 07.07.2020 zu den begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für diese gemeinschaftlich genutzten Flächen werden die Kosten entsprechend dem Nutzungsanteil aufgeteilt.
  • Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen – auch im Fall der Anschaffung – sind nicht begünstigt.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
  • Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union bzw. einem EWR-Staat liegen.
  • Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
  • Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung in den ersten 10 Jahren ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.

Wir haben ein beispielhaftes Berechnungsschema zur Ermittlung der Wohnfläche im Sinne § 7 b EStG erstellt. Dieses macht deutlich, dass die im Gesetz genannte Preisschwelle 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht mit dem Verkaufs- oder Listenpreis eines Bauträgers gleichzusetzen ist, sondern nach Maßgabe des Gesetzes zu ermitteln ist. Dabei wirken sich die individuellen Gegebenheiten der Wohnanlage und des Bodenwertes sehr unterschiedlich aus.

Berechnungsbeispiel zu § 7b EStG

Sonderabschreibung: So ermitteln Sie die Steuerersparnis

Mit Einführung des § 7b EStG traten für viele Interessierte Fragen auf, zu denen der Gesetzestext keine hinreichende Antwort lieferte. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat deshalb in einem Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung (auch “Sonder-AfA”) für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen noch einmal klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann.

Alle Informationen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG nennt das Bundesfinanzministerium (BMF) in folgenden Beiträgen:

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