Bieterverfahren Immobilien
Das sollten Sie beachten !
Im Zuge der Diskussion um die energetische Beschaffenheit von Gebäuden sinken die Kaufpreise für Bestands-Immobilien. Dabei sind Regionen und Wohnimmobilien in ganz unterschiedlicher Weise betroffen. In dieser Marktsituation kann das Bieterverfahren geeignet sein, in einem festgelegten Zeitraum den bestmöglichen Marktpreis zu erzielen. Dies gilt besonders in Märkten mit hoher Immobiliennachfrage oder geringem Angebot.
Viele Immobilienbesitzer stehen beim Verkauf vor einer schwierigen Entscheidung:
Zu welchem Preis soll mein (älteres) Haus angeboten werden?
Setzen Verkäufer den Preis zu hoch an, bleibt das Angebot ohne Resonanz. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis findet sich zwar schnell ein Käufer – der Eigentümer erwirtschaftet aber nicht den tatsächlichen Marktpreis. Auch eine qualifizierte Marktpreis-Einschätzung bildet in der Pandemie oder dynamischen Märkten das mögliche Marktpreispotential nicht mit letzter Sicherheit ab. Mithilfe des Bieterverfahrens können Verkäufer das Problem der Preisfindung umgehen und im Wettbewerb der Interessenten den besten Angebotspreis herausarbeiten (lassen).
Wir raten Immobilienbesitzern zur Beauftragung eines Experten!
Im Bieterverfahren können Sie den Marktpreis erfahren
Das Bieterverfahren erfordert allerdings höchste Aufmerksamkeit.
Entscheidend für den Erfolg ist die professionelle Vorbereitung und Durchführung! Eine exakte Grundlagenermittlung, präzise Unterlagen und optimal gestaltete Abläufe in der Angebotsphase sind die Voraussetzung für ein „gutes Gefühl“ in der Abschlussphase auf Seiten der Verkäufer – und der zukünftigen Käuferpartei.
Welche Immobilien eignen sich für das Bieterverfahren?
Grundsätzlich eignet sich das Bieterverfahren für jede Immobilie. Es muss allerdings eine relevante Bieternachfrage erwartet werden können. Ist diese nicht zu vermuten oder bleibt sie aus, kann ein „realer Marktpreis“ mangels Nachfrage mit dieser Verkaufsstrategie nicht ermittelt werden. Der Verkaufspreis ist dann ausschließlich auf der Grundlage der Marktpreis-Einschätzung zu bilden.
Das Bieterverfahren eignet sich besonders für:
Auf einen Blick: Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens
Vorteile
Nachteile
Phase 1: Vorbereitung des Bieterverfahrens
Die verkaufsorientierte Zusammenstellung aller Objektunterlagen steht im Vordergrund. Dies sind Standortinformationen, Gebäudebeschreibung, Grundrisse/Schnitte, baurechtliche Beurteilung, Negativerklärung des Eigentümers zu etwaigen versteckten Mängeln, Miet-/Pachtübersichten, die Grundbuch-/Belastungsprüfung, sowie eine Bewertung („Marktpreis-Einschätzung“). Bei älteren Objekten prüfen wir zudem Varianten einer möglichen Neu- oder Ergänzungsbebauung einschließlich baurechtlicher Prüfung und Wirtschaftlichkeitsberechnung, sofern dies ein besseres Käufer- bzw. Investorenangebot erwarten lässt.
Alle gesammelten Informationen werden für die Kaufentscheidung der Interessenten von uns detailliert zusammengestellt und nach Erfordernis der Adressaten bereitgestellt. Es erfolgt der Hinweis auf das vorgesehene Bieterverfahren. Entsprechend wird im Exposé ein MINDEST-Verkaufspreis ausgewiesen.
Die optimale Präsentation einer Immobilie hat erhebliche Auswirkungen auf die Nachfrage. Meist kann schon mit kleinen Veränderungen große Wirkung erzielt werden. ´Licht – Farbe – Inventarreduzierung´ sind einfache Elemente, mit der Verkäufer die Präsentation ihrer Immobilie deutlich optimieren können. Wir beraten Verkäufer umfassend zu den Möglichkeiten – bis hin zum „homestaging“.
Eine Wohnimmobilie ist „Lebensraum“, in dem es sich gut leben lässt; ….diese Botschaft sollen Fotos und Pläne erkennbar vermitteln. Wir fertigen entsprechende Bilder, Videos und Pläne für potentielle Kaufinteressenten an.
Der Zeitplan und die Ablaufbeschreibung des strukturierten Bieterverfahrens ist abzustimmen und für
Interessenten bereitzustellen. Wir organisieren das Nötige in Abstimmung mit den Verkäufern – wohl bedacht und geplant.
Phase 2: Zielgruppenansprache im Bieterverfahren
Das Immobilienangebot wird auf unserer Webseite sowie einschlägigen Immobilien-Portalen im
Internet sowie der regionalen Presse präsentiert. Ein aussagekräftiges Exposé stellen wir allen Interessenten im download oder postalisch zur Verfügung.
Eine Auswahl von (zunächst) drei „Vor-Ort-Terminen“ stimmen wir mit den Verkäufern ab. Zu diesen Terminen führen wir vereinbarte Einzel-Besichtigungen individuell und konzentriert mit Interessenten durch, beraten diese anschließend umfassend und bitten sie um Überreichung eines schriftlichen, noch vorläufigen Angebotes – vorbesprochen mit der finanzierenden Bank.
Den finalen Gebotstermin teilen wir allen Interessenten mit, sobald eine ausreichende Bieteranzahl vorhanden ist. Diese können zum Gebotstermin ein schriftliches Angebot abgegeben oder aber ein im persönlichen Erscheinen ein höheres als die vorliegenden Gebote aufrufen.
Phase 3: Angebotsauswertung im Bieterverfahren
Soweit erste vorläufige Kaufangebote von Interessenten überreicht wurden, stimmen wir mit dem Verkäufer ab, welche Interessenten von uns um eine Gebotsabgabe gebeten werden sollen. Diese erhalten dann – falls nötig – letzte detaillierte Unterlagen.
Um das endgültige Kaufangebot in Vorbereitung zum „finalen Gebotstermin“ bitten wir alle Interessenten, nachdem wir mit Ihnen zuvor alle offenen Fragen abschließend geklärt haben. Auf Wunsch wird generell allen Interessenten die Möglichkeit gegeben, ihr erstes Angebot nachzubessern – sei es schriftlich oder persönlich als Angebotsaufruf im „finalen Gebotstermin“. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Gebote im unmittelbaren Anschluss der Gebotsstunde mit uns zu erörtern und seine Entscheidung für den erst-, zweit- und drittplatzierten Bieter zu verkünden – oder andernfalls die Abstandnahme von den vorgelegten Geboten. Auf dieser Grundlage können die gewählten Bieter für den von Ihnen aufgerufenen Gebotspreis eine abschließend verbindliche Finanzierungsbestätigung bei ihrem Kreditinstitut einholen. Für deren Vorlage beim Verkäufer wird Ihnen eine Frist von 14 Tagen eingeräumt.
Sonderform – zweistufiges Bieterverfahren
Für Objekte, die einen großen Interessentenkreis ansprechen (können), empfehlen wir ein zweistufiges Bieterverfahren. In der ersten Phase sprechen Interessenten ein nur „vorläufiges Angebot“ aus, unterlegt durch eine Finanzierungsbestätigung des vorgesehenen Kreditinstitutes. In der zweiten Phase werden die Verkaufsverhandlungen mit einem begrenzten Interessentenkreis zum Abschluss geführt. Bei dieser Vorgehensweise kann die Anzahl der Besichtigungstermine und die Herausgabe vertraulicher Unterlagen reduziert werden.
Phase 4: Entscheidungsfindung im Bieterverfahren
Mit dem bestplatzierten Bieter werden Endverhandlungen über eine bindende Reservierungsvereinbarung aufgenommen. Die nachrangig ausgewählten Bieter werden gebeten, ihr Interesse vorerst aufrecht zu halten und gegebenenfalls eine verbindliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank einzuholen. Eine Absage an diese erfolgt noch nicht.
Phase 5: Vertragsverhandlung am Ende des Bieterverfahren
Gemeinsam mit Verkäufer und bestplatziertem Bieter erarbeiten wir alle Vertragsinhalte, sobald dessen verbindliche Finanzierungsbestätigung vorliegt. Vertragsänderungen koordinieren wir bis zur finalen Version, ebenso den Notartermin mit den beteiligten Parteien.
