Ratgeber Sanierung | Ältere Immobilie sanieren und vermieten…
oder doch verkaufen?
Wer Eigentümer(-in) einer älteren Immobilie ist und diese vermarkten möchte, hat eine Grundsatzfrage zu klären:
„Sanieren und vermieten; …oder doch verkaufen?“
Überlegungen zu Eigentumserhalt und Renditeperspektive stehen am Beginn der Überlegung. In der Folge sind der Umfang der (Kern-)Sanierung und die damit verbundenen Kosten mit den Vorteilen eines Neubaus und dessen Fördermöglichkeit ins Verhältnis zu setzen.
Ratgeber Sanierung | Inhaltsverzeichnis
TIP: Neubau als Alternative – besonders vorteilhaft mit Baugemeinschaft
Vermieter(-innen) müssen gebrauchsfertigen Zustand liefern
Die Sanierung einer Immobilie kann eine Möglichkeit sein, Rendite zu erwirtschaften.
Im Falle der Vermietung müssen Eigentümer(-innen) jedoch zunächst die „Gebrauchsfertigkeit“ einer älteren Immobilie herstellen und finanzieren. Bei älteren Baujahren sind meist umfassende Kernsanierungen notwendig. Bei der (Kern-)Sanierung der Immobilie können Vermieter zinsgünstige Förderkredite und Zuschüsse einsetzen.
Kredite der KfW-Bank mit Tilgungszuschuss für die energetische Sanierung
Egal, für welche Art von Objekt Sie sich entscheiden – bevor Sie vermieten können, müssen Sie laut Gesetz die Wohnung „gebrauchsfertig“ machen. Oft ist in diesem Fall eine Sanierung notwendig.
Für die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen in „gebrauchsfertigen Zustand“ bietet die KfW Förderkredite mit Tilgungszuschuss an. Besonders interessant im Hinblick auf eine Förderung der Sanierung ist die Tatsache, dass viele Förderprogramme pro Wohneinheit vergeben werden. Sanieren Sie also mehrere Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, können Sie mehrfach auf die Programme zurückgreifen. Das erhöht Ihren finanziellen Spielraum. Großes Augenmerk bei der Vergabe von Förderungen wird allerdings seitens der kfW-Bank auf die Energieeffizienz gelegt.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten Sie ebenfalls Unterstützung bei der Sanierung von Gebäuden, die dauerhaft Energiekosten einsparen und damit das Klima schützen, oder altersgerecht beziehungsweise barrierereduziert umgebaut werden sollen.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – kurz BEG – fasst frühere Förderprogramme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich zusammen und unterstützt unter anderem den Einsatz neuer Heizungsanlagen, die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Einsatz optimierter Anlagentechnik.
Die BEG wird durch die KfW-Bank administiert und besteht aus drei Teilprogrammen:
Vielzahl an Fördermitteln für die energetische Sanierung
Eine Förderung Ihres Projektes kann, je nach Förderbedingungen, über viele verschiedene Wege möglich sein.
Neben den Bundes- und Landesförderinstituten können Fördermittel des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der Städte und Gemeinden in Frage kommen.
Grundlage der Sanierungspflichten: Das GEG
Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergeben sich die Grundlagen und Maßstäbe für die zu erreichende Reduzierung des Energieverbrauchs.
Seine Vorgaben beziehen sich auf die Klima- und Heiztechnik, die Wärmedämmung nahezu aller Gebäude sowie die verpflichtende Einbindung erneuerbarer Energiequellen. Das GEG ist ein zentraler Baustein der Klima- und Energiepolitik in Deutschland. Für Hausbesitzer ergeben sich in bestimmten Fällen die Pflicht zur energetischen Sanierung.
Prinzipien des GEG
Ein wichtiger Teil des Gebäudeenergiegesetzes sind die energetischen Bestimmungen für den Neubau. Ziel des Gesetzgebers ist es, insbesondere den Primärenergiebedarf für das Heizen und die Warmwasserbereitung zu senken.
Um die Primärenergie zu ermitteln, werden sowohl die Endenergie als auch die verwendeten Energieträger berücksichtigt: Bei der Endenergie handelt es sich um die Energie, die dem Haus zugeführt wird. Für die Bewertung der Energieträger spielt es eine Rolle, wie sie sich auf die Umwelt auswirken. Hier sind zum Beispiel die CO2-Emissionen relevant.
Darum geht es im GEG:
Energiebilanz: Wenn im Rahmen des GEG die Energiebilanz eines Gebäudes berechnet wird, sind erneuerbare Energien im Vorteil gegenüber fossilen Brennstoffen. Die Berechnung der Energiebilanz berücksichtigt jedoch nicht nur die Raumheizung, sondern bezieht auch den Energiebedarf für Kühlung sowie Warmwasserbereitung und Lüftungsanlagen mit ein. Darüber hinaus wird die gesamte Energie, die für die Anlage benötigt wird, in die Bilanz aufgenommen.
Richtlinien: Das GEG legt nicht nur Richtwerte für die Energiebilanz fest, sondern definiert auch, wie luftdicht Häuser sein müssen und wie Wärmebrücken reduziert werden können.
Mit dem GEG ist das sogenannte Niedrigstenergiegebäude zum Baustandard geworden: Alle Gebäude müssen nach diesem Standard gebaut werden. Niedrigstenergiehäuser haben eine hohe Gesamtenergieeffizienz und benötigen nur sehr wenig Endenergie, die dann ohnehin überwiegend mit erneuerbaren Energiequellen erzeugt werden soll.
Jeder Neubau muss mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen. Diese Regelung schließt den Einbau von Gas-Hybridheizungen aus. Alle verwendeten Bauteile müssen die festgelegten Anforderungen (U-Werte) einhalten.
Energetische Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?
Unabhängig von einer Sanierungspflicht sollten Hausbesitzer heute darauf achten, dass ihr Gebäude künftig energieeffizient beheizt, belüftet oder klimatisiert wird, denn dies wird die Vermietbarkeit Ihrer Immobilie beeinflussen.
In diesen Fällen wird die energetische Sanierung Pflicht:
Dämmung von Dächern oder Dachgeschossen
Wenn Sie ein Haus nach dem 1.2.2002 gekauft oder geerbt haben, müssen Sie das Dach oder Dachgeschoss nachträglich dämmen lassen. Der Dämmwert muss dann bei mindestens 0,24 W/(m2*K) liegen.
Dämmung der Außenwand
Eine Pflicht, die Außenwand zu dämmen, gibt es nicht. Wer sich dennoch dafür entscheidet, muss die entsprechenden GEG-Bauteilanforderungen (GEG Anlage 7) einhalten, sofern mindestens 10% der Fassadenfläche saniert oder renoviert werden.
Heizkessel
Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Kessel mit Aufstelldatum ab dem 1. Januar 1991 dürfen Sie nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr nutzen. (Hinweis: Es gibt aber auch Ausnahmeregelungen).
Zu hoher Primärfaktor
Der Primärenergiefaktor für den nicht erneuerbaren Stromanteil von wärmenetzgebundenen Großwärmepumpen darf lediglich 1,2 betragen. Das Anrechnen des erneuerbaren Stromanteils ist ab 2023 erstmals ohne einschränkende Bewertungsverfahren möglich.
Befreiung von Sanierungspflicht
Hauseigentümer müssen nicht sanieren, wenn sie seit Anfang 2002 selbst in dem Haus leben.
Ratgeber Sanierung
Austausch der Heizung laut GEG
Für Hauseigentümer besteht laut GEG unter bestimmten Bedingungen eine Austauschpflicht für alte Heizungen. Wie zuvor geschildert, müssen grundsätzlich alle Heizkessel ausgetauscht werden, die bis zum 31.12.1990 installiert wurden.
Wurde die Heizungsanlage im Jahr 1991 und später eingebaut, muss der Austausch nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen. Diese Sanierungspflicht gilt auch, wenn Sie als neuer Eigentümer ein Haus mit alter Heizung kaufen. Sie haben nach dem Kauf zwei Jahre Zeit, um die Heizung zu sanieren.
Allerdings gibt es neben der Austausch-Pflicht für Heizungen auch Ausnahmen:
Die Dämmung als Teil der energetischen Sanierung
Wie bereits erwähnt, ist eine energetische Sanierung keine Pflicht, wenn die Eigentümer das Gebäude selbst bewohnen und schon vor dem 1.2.2002 darin lebten. Wer allerdings ein Gebäude neu erwirbt, dessen Dachgeschoss nicht die Anforderungen des GEG (ehemals der EnEV) erfüllt, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf energetisch sanieren.
Eine generelle Nachrüstpflicht zur Außenwanddämmung besteht nicht. Allerdings müssen Hausbesitzer sich an die Vorgaben des GEG halten, wenn sie mindestens 10% der Fassadenfläche sanieren oder renovieren lassen.
Vorschriften für die Dachdämmung:
Für die Dämmung des Dachs gilt: Sofern die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum Dachboden nicht gedämmt ist, muss eine Dämmung erfolgen. Dabei muss der sogenannte „Wärmedurchgangskoeffizient“ (U-Wert) der Geschossdecke gemäß § 47 GEG unter 0,24 Watt/(m2*K) liegen. Sie können sowohl die Dachgeschossdecke als auch das Dach selbst dämmen.
Umweltfreundliche, effiziente Wärmepumpen sind im Neubau der Standard – und bieten sich auch als Heizung für Altbauten an. Damit diese Art der Heizung effizient läuft, müssen die Vorlauftemperaturen niedriger sein als bei konventionellen Heizsystemen. Dies setzt aber eine gute Hausdämmung voraus.
Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach eines Gebäudes die Vorgaben an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10, besteht keine Pflicht für eine nachträgliche energetische Sanierung. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude älter ist.
Vorgaben des GEG bei der Erneuerung einzelner Bauteile
Wenn Sie einzelne Elemente an Gebäuden sanieren, müssen Sie die jeweiligen Vorgaben zum Wärmedurchgangskoeffizienten der Bauteile berücksichtigen. Das GEG3 (wie schon damals die EnEV) sieht dazu konkrete Werte vor.
Was passiert bei Nichteinhaltung des GEG?
Wer die Vorgaben und Normen des GEG beim Neubau oder einer Sanierung nicht einhält, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Dies war auch schon damals bei der Energieeinsparverordnung (EnEV) der Fall. Bußgelder sind außerdem möglich, wenn zum Beispiel Heizkessel ohne CE-Zeichen installiert oder Energieausweise Mietern nicht vorgelegt werden.
Die Einhaltung des GEG wird von den jeweiligen Baubehörden geprüft. Stellen diese Fehler fest, sind in der Regel die jeweiligen Bauherren verantwortlich. Sie müssen die Leistungen der einzelnen Gewerke prüfen und so sicherstellen, dass die Vorgaben des GEG eingehalten werden.
Meist können Bauherren jedoch fachlich nicht beurteilen, ob das GEG beim Bau eingehalten wurde. Wir raten daher, sich eine sogenannte „Unternehmerbescheinigung“ der Handwerker ausstellen zu lassen, die bestätigt, dass der Bau oder Umbau den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Ratgeber Sanierung
Die Sanierungspflicht greift:
Was sind die nächsten Schritte?
Wenn bei Ihrer Immobilie die energetische Sanierung Pflicht wird, sollten Sie sich beraten lassen.
In unserem Netzwerk finden Sie Kompetenzen aller Bereiche, die Sie für Ihre Entscheidungen benötigen.
Ratgeber Sanierung | Sanierungsrechner
Ermitteln Sie Sanierungskosten bequem am PC, Tablet oder Handy
Mit dem Sanierungsrechner können Sie schon jetzt auf der Grundlage weniger Daten eine Bewertung des derzeitigen Energieeffizienzzustands und des Heizenergiebedarfs Ihres Gebäudes in erstellen lassen. Auf dieser Grundlage erhalten Sie erste Vorschläge zu Sanierungsmaßnahmen, um die Energieeffizienz Ihres Wohngebäudes in Regensburg zu steigern. Dabei erhalten Sie auch eine beispielhafte Einschätzung zu den Kosten, den Amortisationszeiten und den Fördermöglichkeiten.
Dazu sind nur wenige Dateneingaben notwendig. Dennoch gilt: Je genauer Ihre Dateneingaben, desto höher die Qualität der Abschätzung.
Die Ergebnisse des Sanierungsrechners können als Grundlage für die Überlegung möglicher Einzelmaßnahmen und die Einschätzung ihrer jeweiligen Wirkung genutzt werden. Den Report für die Sanierungskosten Ihrer Immobilie in Ort erhalten Sie als digitales PDF-Dokument.
Für konkrete Entscheidungen sollten Sie die Ergebnisse und Empfehlungen gemeinsam mit Energieeffizienz-Experten erörtern. Die Experten beraten Sie auch zu verfügbaren Förderangeboten der Bundesförderung für effiziente
Gebäude u.a. Programme.
Gerne nennen wir Ihnen Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten in Ihrer Nähe.
Der Sanierungsrechner wird regelmäßig aktualisiert. Er basiert auf Daten des Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP.
Bei Fragen kontaktieren Sie uns bitte.
Die detaillierte Berechnung von Sanierungskosten für eine Immobilie lohnt sich
Neubau – Fördermittel für den neusten Stand der Technik
Bei einem Neubau wird die Immobilie nach dem neusten Stand der Technik mit einer zeitgemäßen Planung errichtet. Entsprechend können Fördermittel genutzt werden. Ein Neubau eröffnet in vielen Fällen auch effizientere Nutzung der Grundstücksflächen. So können optimierte Wohnflächen geschaffen werden.
…oder doch verkaufen statt sanieren?
Der Verkauf einer älteren Immobilie schafft finanzielle Spielräume, um anderweitig in eine Neubau-Immobilie zu investieren.
Diese Überlegung ist vor allem für diejenigen sinnvoll, die wenig Erfahrung zur Durchführung einer umfangreichen Sanierung mitbringen. Für ältere Menschen stellt sich die Frage, ob sie den Kraftaufwand zum Umbau des eigenen Hauses noch leisten und die Anforderungen an das Wohnen im Alter hinsichtlich Barrierefreiheit, Wohnkosten und Bewirtschaftung umgesetzt werden können?
Der Experte rät:
Prüfen Sie in einer gründlichen Analyse Vor- und Nachteile einer Sanierung und der Vermietung, oder dem Immobilien-Verkauf.
SANIERUNGS-KOSTEN
BEWERTEN
IMMOBILIE & GRUNDSTÜCK
BEWERTEN
VERMIETEN ODER
VERKAUFEN ?
Neubau mit Baugemeinschaft bietet Chancen
Sie besitzen ein größeres Grundstück mit einer älteren Immobilie? …dann bietet sich Ihnen eine tolle Chance!
Sie bleiben Eigentümer und verkaufen eine Teilfläche oder Anteile Ihres Grundstückes. Gemeinsam mit den Käuferinnen und Käufern lassen Sie als Baugruppe einen Neubau erstellen, den Sie aus dem Verkaufserlös finanzieren.
Bei einem Neubau in Verbindung mit einer Baugemeinschaft sparen Sie Kosten von ca. 20% im Vergleich zu einer örtlichen Neubauwohnung, die vom Bauträger angeboten wird. Wir können dazu die nötige Projektsteuerung anbieten – von der Idee bis zum Einzug.
