aetãs Ratgeber Pflegeimmobilien

Mit einer Pflegeimmobilie erwerben Sie ein einzelnes Pflegeappartement in einem Pflegeheim. Der Kauf ist über das Grundbuch abgesichert, so dass Sie Ihr Eigentum jederzeit verkaufen, beleihen, verschenken oder vererben können.

War es in den vergangenen Jahren üblich, dass überwiegend Großinvestoren wie Banken und Versicherungen oder Fonds meist ganze Pflegeheime erworben haben, so hat sich dieser Markt mittlerweile stark verändert. Heute werden Pflegeeinrichtungen ähnlich wie Eigentumswohnungen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt in einzelne Pflegeappartements. Diese Öffnung des Marktes ermöglicht nun auch dem „normalen“ Kapitalanleger eine langfristige, wertstabile Geldanlage mit hohen Renditechancen.

Der Kauf eines Pflegeappartements im Teileigentum wird dabei wie bei einem üblichen Immobilienerwerb – beispielsweise einer Eigentumswohnung – über das Grundbuch abgesichert.

Sie haben eine fest vereinbarte Mieteinnahme über einen langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, die bei Mietausfall des Appartement-Bewohners durch Zuschüsse der Sozialkassen an den Pächter gesichert wird. Dadurch ist dessen Ausfallrisiko reduziert. Von ihm bekommen Sie Ihre anteilige Pachtzahlung unabhängig von der tatsächlichen Belegung des Appartements.

Für wen sind Pflegeimmobilien interessant?

Pflegeimmobilien sind für private Kapitalanleger attraktiv, die mit wenig Verwaltungsaufwand eine attraktive Mietzinseinnahme risikoarm erwirtschaften wollen. Um die Bewirtschaftung und Verwaltung kümmert sich der Betreiber der Einrichtung und ein Verwalter.

Mit einer Pflegeimmobilie investieren Sie in eine zukunftsfeste Immobilie. Als Eigentümer erhalten Sie über das bevorzugte Belegungsrecht bei Eigenbedarf einen Pflegeplatz für sich oder nahe Angehörige in einem der Häuser des Betreibers – bereits vom ersten Tag Ihres Besitzes!

Ausblick

Die Zahl der Menschen in der Altersgruppe 65plus betrug Ende 2017 in etwa 17,7 Mio. Personen. Diese Gruppe wird um ca. 6,3 Mio. Menschen anwachsen bis zum Zeitraum 2035 | 2040.

Der demographische Wandel hat zur Folge, dass immer mehr Pflegebedürftige einen Platz auf langen Wartelisten für einen Pflegeplatz in Senioren- und Pflegeeinrichtungen finden, nicht aber den dringend benötigten Pflegeplatz. Eine häusliche Pflege durch Angehörige ist in vielen Fällen nicht möglich oder neben Beruf und Familie machbar.

Die Verfügbarkeit von alters- und pflegegerechtem Wohnraum ist eine Herausforderung der kommenden Jahrzehnte, die vom Staat allein nicht zu bewältigen ist.

Unterschiedliche Szenarien kommen zu einem Fazit: Der Bedarf von Pflegeheimplätzen und Pflegedienstleistungen steigt zwischen 2020 und 2060erheblich, wenn nämlich die geburtenstarken „BabyBoomer“ – also die Jahrgänge ab 1960 – alt und pflegebedürftig werden. Aufgrund der zu erwartenden demografischen Entwicklung  und  Alterung  der  deutschen  Bevölkerung  und  der damit  verbundenen  Nachfragespitze  werden  allein bis 2030 zwischen 260.000 und 320.000 stationäre Pflegeheimplätze zusätzlich in Deutschland benötigt.

Förderwürdigkeit

Die Angebote von aetãs immobilie sind zum größten Teil klassische Pflegeimmobilien in Form von Pflegeappartements. Bei diesen Einrichtungen handelt es sich um förderungswürdige Sozialimmobilien gemäß SGB (Sozialgesetzbuch) XI. Förderungswürdige Sozialimmobilien erhalten Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) geregelt sind.

Die Kosten der Pflegeleistung werden je nach zuerkanntem Pflegegrad von der staatlichen Pflegeversicherung übernommen. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die anteilige Zahlung an den Gesamtkosten für seinen Pflegeplatz nicht leisten, übernehmen die Sozialhilfeträger diesen Teil. Die in „Vorkasse“ getretenen staatlichen Sozialhilfeträger wenden sich dann an Familienangehörige, um von diesen nach Möglichkeit die verauslagten Kosten gemäß § 1601 BGB wiederzubekommen. Der Pächter wiederum erhält für seine Bewohner, die Mietkosten nicht aufbringen können, von den Sozialhilfeträgern die sofortige Kostenübernahme. Dadurch ist das Ausfallrisiko erheblich reduziert.

Das Pflege-Appartement

Förderungswürdige Sozialimmobilien erhalten Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) geregelt sind.

Die nach aktuellem Pflegestandard ausgestatteten Pflegeappartements sind Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen, die nach Maßgabe der einschlägigen Länderverordnungen barrierefrei und behindertengerecht konzipiert werden.

Moderne Pflegeheime haben attraktive Gemeinschaftsräume, die Begegnung und vielfältige Betätigung ermöglichen.

Beispiel eines Pflege-Appartement

Größe Einzelzimmer:

45 m², aufgeteilt in 21 m² Wohnbereich

sowie 24 m² anteilige Gemeinschaftsfläche

Kaufpreis:

€ 129.000,–

Mietzins:

5,0% anfänglich p. a., auch bei Leerstand

Art der Immobilie:

förderungswürdige Sozialimmobilie gemäß SGB XI.

(Sozialgesetzbuch XI.)

Analyse

Der Planung eines Pflegeheimes muss eine intensive Standortanalyse vorausgehen, die vorhandene Bevölkerungsstrukturen und voraussichtliche soziodemografische Entwicklungen im Einzugsgebiet in den Blick nimmt neben Infrastrukturen und vorhandenen Einrichtungen am Ort.

Auswahl des Betreibers

Die langjährige Erfahrung des Betreibers ist ebenso bedeutend wie eine gute Expertise, um Risiken für den Kapitalanleger auszuschließen. Die Auswahl des Betreibers für das geplante Pflegeheim soll vor der eigentlichen Bauplanung erfolgen, sodass dieser die individuelle bauliche Konzeption nach seinen professionellen Betreuungs-Gesichtspunkten und unter Einhaltung des Kostenrahmens mitgestalten kann.

Pflegeeinrichtungen in Deutschland werden zu ca. 50 % von Betreibern der freien Wohlfahrtsverbände wie Deutsches Rotes Kreuz, Arbeiterwohlfahrt oder Caritas Verband und Orden wie Johanniter und Malteser geführt. Neben diesen engagieren sich in geringem Umfang kommunale Träger. Freie gemeinnützige Träger betreiben Pflegeeinrichtungen mit einem Anteil von ca. 40 %. Diese Träger realisieren derzeit den größten Zuwachs neuer Einrichtungen. Alle Einrichtungen werden regelmäßig durch Kontrollorgane intensiv geprüft (Heimaufsicht | Medizinischer Dienst), so dass eine stetig professionelle Pflege in der Regel durch Betreiber aller Träger erbracht wird.

Grundstücksauswahl

Die Auswahl eines Grundstücks soll nach definierten Kriterien erfolgen, die möglichst vollständig erfüllt sein sollten, um für Bewohner, Angehörige sowie Pflegekräfte eine gute Infrastruktur und günstige Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz gewährleisten zu können.

Chancen

Langfristiger Festmietzins über einen langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, die bei Zuschüsse der Sozialkassen an den Pächter bei Mietausfall des Bewohners

• Pachtzahlung unabhängig von der tatsächlichen Belegung des Appartements.

• Hohe Mietzinseinnahme von 3,9% bis 5,5% zur Investition.

• Konjunkturunabhängige Investition im Wachstumsmarkt.

• Bevorzugtes Belegungsrecht bei Eigenbedarf in einem der Häuser des Betreibers.

• Grundbucheintragung zur Sicherung des Eigentums, somit handelbar | vererbbar | beleihbar | verschenkbar.

• Bedarfsermittlungs-Kontrollen durch Initiator, Betreiber, Sozialamt, Banken sichert die Investition ab.

Risiken

• Standortwahl mit geringem Pflegeplatzbedarf – es besteht dann die Möglichkeit, dass sich ein Pflegeheim nicht wirtschaftlich betreiben lässt.

• Das Pflegeleistungsangebot und die Ausstattungen können Gründe für geringe Belegungszahlen einer Einrichtung sein – dies ist relevant bei Pflegeheimen mit Instandhaltungsstau und einer sehr hohen Doppelzimmerquote.

• Konkurrenz-Einrichtung mit Neueröffnung in unmittelbarer Nähe.

• Betreiberausfall – es besteht dann das Risiko, dass der Pächter seine vertragliche Verpflichtung hinsichtlich der Instandhaltung nicht erfüllt. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Ausfallwahrscheinlichkeit äußerst gering ist.

• Leerstandrisiko bei einer Beendigung des Pachtvertrages.

Der Standort einer Immobilie als Kapitalanlage ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal.

Es empfiehlt es sich, in einen Standort mit positiver Zukunftsprognose zu investieren.

Wir befassen uns mit soziodemographischen Entwicklungen in Regionen und Orten und stehen mit Kommunen und Vorhabenträgern im Austausch.

Profitieren Sie von unserer Kenntnis und Erfahrung. Wir beraten Sie gerne bei der Suche nach einer zukunftsfesten Pflegeimmobilie in geeigneter Lage.