Ratgeber Immobilien-Sonderabschreibung-7b-EStG

Ratgeber Sonder-AfA § 7b EStG

Wie Sie den Betrag 2024 ermitteln gemäß Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sei es zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung, kann die Herstellkosten ohne Grundstückwert die lineare Abschreibung in Höhe von 3 % (bisher 2%) nutzen, sofern die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt bzw. übergeben wurde. (vgl. § 7 Abs 4 EStG).

Zusätzlich können bis zu 5 % Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über 4 Jahre degressiv abgeschrieben werden entsprechend der nachfolgend augezeigten Vorausetzungen , soweit der Baunantrag bis 30.09.2029 eingereicht wird und das Gebäude den Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit „QNG“-Nachhaltigkeits-Zertifikat entspricht (vgl. § 7 b EStG).

TIP: Die Regelungen des § 7 b EStG sind für Kapitalanleger sehr vorteilhaft – insbesondere in Verbindung mit Kfw-Fördermitteln.

Welche Bedingungen gelten für die Sonder-AFA nach § 7b EStG ab 2024?

Wer die Sonder-AfA beantragen will, muss seit dem 27.03.2024 folgende Bedingungen beachten:

Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt worden sein. Bei nicht selbst hergestellten Gebäuden kommt es darauf an, dass der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2023 rechtswirksam geschlossen wurde und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergeht.
Die Sonder-AFA kann für vermietete Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die dem Standard „Energie-Effizienzhaus 40“ mit QNG-Nachhaltigkeits-Zertikat entsprechen.
Die Wohnfläche mindestens 23 qm betragen (vgl. auch § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG) . Ausnahmen gelten für eine Wohnung in einem Studentenwohnheim, in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn‑Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben. (vgl. Erläuterungen in Tz. 21 des BMF-Schreibens).
Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen einschließlich der zugehörigen Nebenräume müssen unter 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden) liegen. WICHTIG bei der Kostenermittlung je Quadratmeter: Nicht der Kaufpreis je qm Wohnfläche ist entscheidend, sondern der zu ermittelnde vorteilhaftere Schwellwert. Bei dessen Ermittlung sind die Flächen von Nebenräumen und gemeinschaftlich genutzten Flächen einzubeziehen, denn auch sie gehören nach dem Schreiben des Bundes-Finanzministerums vom 07.07.2020 zu den begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für diese gemeinschaftlich genutzten Flächen werden die Kosten entsprechend dem Nutzungsanteil aufgeteilt. Liegen Die Kosten über dem Schwellwert, kann §7b EStG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden. Nachstehend zeigen wir in einem Rechenbeispiel, wie der Schwellwert ermittelt wird.
Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen – auch im Fall der Anschaffung – sind nicht begünstigt.
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 4.000 Euro je qm tatsächlicher Wohnfläche der Wohneinheit gedeckelt.
Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union bzw. einem EWR-Staat liegen.
Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung in den ersten 10 Jahren ist damit also ebenso ausgeschlossen, wie die Nutzung als Ferienwohnung.

Ermittlung der förderfähigen Wohnfläche zu § 7b EStG

Wer eine Immobilie kauft, kann nicht den Kaufpreis samt Nebenkosten für die Abschreibung zugrunde legen. Es muß eine Kaufpreis-Aufteilung vorgenommen werden, um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zu erhalten. Der Grund findet sich im Einkommens-Steuergesetz, wonach die Abschreibung ausschließlich bezogen auf den Wertverlust des Gebäudes erfolgen darf, nicht aber auf das Grundstück, das keinem Wertverlust unterliegt.

Wir haben ein beispielhaftes Berechnungsschema zur Ermittlung der förderfähingen Wohnfläche im Sinne § 7 b EStG erstellt. Dieses zeigt, dass der im Gesetz genannte Schwellwert von 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auch dann unterschritten wird, wenn der Kaufpreis der Immobilie höher als 5.200,- / qm war. Die steuerliche Sonder-AfA kann also auch bei höherem Quadratmeter-Kaufpreis genutzt werden.

Das nachstehende Berechnungsbeispiel zeigt, wie Sie den Schwellwert nach Maßgabe des Gesetzes ermitteln können. Dabei wirken sich die individuellen Gegebenheiten der Wohnanlage und des Bodenwertes sehr unterschiedlich aus.

Berechnungsbeispiel zu § 7b EStG:

Prüf-Schema für Vermieter nach § 7 b ESTG entsprechend Wachstums-Chancen-Gesetz

Zeitliche Prüfung: Wurden die Baumaßnahmen für die Wohnung (oder auch den Pflege-Appartements) zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 begonnen auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor 30.09.2029 gestellten Bauantrages?
Betrags-Prüfung: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellkosten unter der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je qm Wohnfläche? Der Schwellwert ist entsprechend Ziffer 4. der nebenstehenden Übersicht zu ermitteln.
Prüfung Bemessungsgrundlage: Die Abschreibung kann bezogen auf die Anschaffungs- oder Herstellkosten ohne Bodenwert vorgenommen werden, jedoch maximal in Höhe von 4.000 Euro je qm Wohnfläche. Die Ermittlung erfolgt entsprechend Ziffer 5. der nebenstehenden Übersicht.

Anwendungsschreiben Bundes-Finanz-Ministerium

Mit Einführung des § 7b EStG traten für viele Interessierte Fragen auf, zu denen der Gesetzestext keine hinreichende Antwort lieferte. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat deshalb in einem Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung (auch „Sonder-AfA“) für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen noch einmal klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann.