Ratgeber Immobilien-Sonderabschreibung-7b-EStG

Ratgeber Sonder-AfA § 7b EStG

Wie Sie den Betrag 2023 ermitteln

Wer Wohnungen kauft oder baut und (zunächst) vermietet – zum Beispiel auch zur eigenen Nutzung im Alter -, kann zeitlich befristet 5 %Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung in Höhe von 3 % für eine neue Mietwohnung (bisher 2%), die nach dem 31.12.2023 fertiggestellt wurde, in der Steuererklärung geltend machen.

Damit könnten in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellkosten steuerlich abgeschrieben werden. Die entsprechenden Regelungen zur Sonderabschreibung wurden in § 7b EStG aufgenommen beziehungsweise mit dem Jahressteuergesetz 2022 aktualisiert.

Welche Bedingungen gelten für die Sonder-AFA nach § 7b EStG ab 2023?

Wer die Sonder-AfA beantragen will, muss folgende Bedingungen beachten:

Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden sein.
Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen einschließlich der zugehörigen Nebenräume liegen unter 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). WICHTIG bei der Kostenermittlung je Quadratmeter: Nicht der Kaufpreis je qm Wohnfläche ist entscheidend, sondern der zu ermittelnde vorteilhaftere Schwellwert. Bei dessen Ermittlung sind die Flächen von Nebenräumen und gemeinschaftlich genutzten Flächen einzubeziehen, denn auch sie gehören nach dem Schreiben des Bundes-Finanzministerums vom 07.07.2020 zu den begünstigten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für diese gemeinschaftlich genutzten Flächen werden die Kosten entsprechend dem Nutzungsanteil aufgeteilt. Liegen Die Kosten über dem Schwellwert, kann §7b EStG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden. Nachstehend zeigen wir in einem Rechenbeispiel, wie der Schwellwert ermittelt wird.
Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen – auch im Fall der Anschaffung – sind nicht begünstigt.
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.500 Euro je qm tatsächlicher Wohnfläche der Wohneinheit gedeckelt.
Die Sonder-AFA ist einstweilen zeitlich befristet bis Ende 2026 und kann in dieser Zeit für „Energie-Effizienzhäuser“ nach dem Standard „NH40 mit QNG-Siegel“ in Anspruch genommen werden.
Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union bzw. einem EWR-Staat liegen.
Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung in den ersten 10 Jahren ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.

Ermittlung der förderfähigen Wohnfläche zu § 7b EStG

Wer eine Immobilie kauft, kann nicht einfach den Kaufpreis samt Nebenkosten für die Abschreiung zugrunde legen. Stattdessen muß eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zu erhalten. Der Grund findet sich im Einkommenssteuergesetz, wonach die Abschreibung ausschließlich bezogen auf den Wertverlust des Gebäudes erfolgen darf, nicht aber auf das Grundstück, das keinem Wertverlust unterliegt.

Wir haben ein beispielhaftes Berechnungsschema zur Ermittlung der förderfähingen Wohnfläche im Sinne § 7 b EStG erstellt. Dieses macht deutlich, dass die im Gesetz genannte Preisschwelle 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auch dann unterschritten wird, wenn der Kaufpreis der Immobilie höher als der Schwellwert von 4.800,- / qm war.

Das nachstehende Berechnungsbeispiel zeigt, wie Sie den Schwellwert nach Maßgabe des Gesetzes ermitteln können. Dabei wirken sich die individuellen Gegebenheiten der Wohnanlage und des Bodenwertes sehr unterschiedlich aus.

Berechnungsbeispiel zu § 7b EStG:

Sonder-AFA nach § 7 b ESTG – Erläuterung des Bundes-Finanzministeriums

Mit Einführung des § 7b EStG traten für viele Interessierte Fragen auf, zu denen der Gesetzestext keine hinreichende Antwort lieferte. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat deshalb in einem Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung (auch „Sonder-AfA“) für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen noch einmal klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann.