Was sind Rendite– oder Kapitalanlageimmobilien?
Als Renditeobjekte werden Immobilien bezeichnet, die ein Anleger erwirbt, um sein Vermögen zu vermehren. Er bewohnt die Immobilie also nicht selbst, sondern vermietet oder verkauft es an Dritte. Andere Bezeichnungen sind „Anlageimmobilien“, „Renditeimmobilien“ oder „Zinshäuser“.
Renditeimmobilien sind Sachwerte, mit denen mehrere Vorteile erzielt werden können:
Es kann aber auch anders kommen:
Im schlechtesten Fall werden die Vorteile nicht erreicht, sondern das Objekt erweist sich als Kapitalschlucker. Ob Anlageimmobilien eine langfristig erfolgreiche Kapitalanlage werden, ist von mehreren Faktoren abhängig. Die Ermittlung der Netto-Rendite ermöglicht Ihnen höhere Transparenz beim Vergleich der Angebote, aber auch dem Vergleich von Kalkulation und Finanzierung.
Entwicklung und Perspektive
Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt – Eigentümer von Wohnimmobilien profitieren von hohen Wertsteigerungen durch die vitale Nachfrage in vielen regionalen Immobilien-Märkten. Die Entwicklung war getrieben durch günstige Zinsen, aber auch eine sich dynamisch verändernde Wohnungsnachfrage.
Diese Entwicklung wird sich in vielen Regionen Bayerns fortsetzen, denn es besteht nach wie vor ein erheblicher Nachhol- und Neubaubedarf, wie die aktuelle Bevölkerungs-Vorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik zeigt. Dies gilt auch über das Jahr 2025 hinaus, wenn das Bevölkerungs-Wachstum unter den getroffenen Wanderungs-Annahmen langsam abflacht. Die Ursache liegt ganz wesentlich in sich verändernden Haushalts-Größen einhergehend mit einer zu geringen Neubautätigkeit der letzten Jahrzehnte.
Ein zusätzlich treibender Faktor bei Nachfrage und Preisentwicklung besteht im Interesse ausländischer Investoren. Sie engagieren sich erheblich am deutschen Markt und zahlen hohe Preise, denn aus deren Sicht ist der deutsche Markt im Vergleich zu europäischen Ländern oder internationalen Gegebenheiten unterbewertet. Sie verweisen auf vergleichsweise moderate Preise in Deutschland im Verhältnis zu Wirtschaftswachstum und Rechtssicherheit als Basis für ihr Engagement.
Diese Entwicklungen und die vermutlich noch längerfristig bestehenden regulativen Einflüssen der Finanzmärkte werden auch weiterhin Preissteigerungen in unterschiedlicher regionaler Ausprägung bewirken.
Renditeimmobilien – eine sichere Vorsorge-Investition
Immobilien sind Sachwerte, mit deren Vermietung Sie Überschüsse erzielen können – die Kapitalrendite. Diese muss nachhaltig erzielbar sein, damit die Investition auch der eigenen Vorsorge dienen kann.
Die demographische Entwicklung zeigt – die Bevölkerung wird immer älter, im Verhältnis dazu wird die Lebensarbeitszeit kürzer. Eine sichere Vorsorge-Investition ist daher wichtiger denn je. Derzeit aber ist es schwierig, Geld mit ausreichender Rendite anzulegen und für das Alter eine Vermögensgrundlage zu sichern.
Immobilien können eine wertstabile Geldanlage sein. Sie bieten nicht nur Sicherheit, Inflationsschutz und Steuervorteile, sondern stellen auch eine zusätzliche Einkommensquelle im Alter dar. Vom bisher anhaltenden und voraussichtlich auch künftigen Preisanstieg profitieren all jene, die überlegt in Immobilien als wichtigen Baustein ihrer Vorsorge-Initiative investieren.
Das Geheimnis der Rendite-Formel
Wenn Sie Ihr Kapital in eine Immobilie investieren wollen, ist ein Vergleich des regionalen Angebotes von Bedeutung.
Wir geben Ihnen einige Formeln anhand, die Ihnen helfen, Transparenz und Vergleichbarkeit des regionalen Angebotes zu erhalten. Um es vorweg zu nehmen – es gibt nicht „die eine“ Rendite-Formel. Es stehen diverse Rendite-Formeln zur Auswahl, um die einzelnen Aspekte der geplanten Investition zu beleuchten.
Nettomietrendite versus Bruttorendite
Die „Rendite“ ist jener Prozentwert, der Auskunft über die Verzinsung Ihrer Geldanlage gibt. Bei Kapitalanlage-Immobilien zur Altersvorsorge sind die Mietrendite aus der Vermietung (Brutto- und Nettomietrendite) sowie die Objektrendite die entscheidenden Werte.
Die Bruttorendite (auch „Anfangsrendite“) ist die gebräuchliche Angabe zur Einordnung des Kaufpreises im Verhältnis zur erzielbaren Miete. Kosten der Anschaffung, Bewirtschaftung und Finanzierung sind nicht einbezogen.
Die Bruttomietrendite berechnet sich wie folgt:
Die Nettorendite hingegen berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten für den Erwerb (z. Bsp. Reservierungsgebühr, Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer). Auch die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind einzurechnen. Damit ist die Nettorendite zum Vergleich verschiedener regionaler Angebote geeignet. Andererseits ist sie nur als erste Renditeeinschätzung verwertbar, denn Finanzierungskosten oder steuerliche Effekte sind nicht in der Berechnung enthalten.
Die Nettomietrendite berechnet sich wie folgt:
Objektrendite
Mit der Objektrendite kann man verschiedene Objekte und deren Rendite miteinander vergleichen. Zudem eignet sich diese Kennzahl für die Feststellung, ob sich ein Leverage-Effekt wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt. Der Leverage-Effekt zeigt auf, mit welcher Hebelwirkung sich die Nutzung von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Denn Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigt.
Unterschreitet der ermittelte Prozentsatz der Objektrendite den Zinssatz für Fremdkapital, so bedeutet dies, dass mit dem Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite gestärkt werden kann. Es macht Sinn, die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital zu erhöhen. Diese günstige Hebelwirkung – der sogenannte positive Leverage-Effekt – ergibt sich insbesondere, wenn der Zinssatz für Fremdkapital günstig ist.
Die Objektrendite in % berechnet sich wie folgt:
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. Zinssatz) und berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierungskosten. Es handelt sich dabei um eine vergangenheitsbezogene Betrachtung, die somit für eine Investitionsentscheidung keine relevante Aussagekraft hat
Die Eigenkapitalrendite in % berechnet sich wie folgt:
Sozialrendite
Die Sozialrendite lässt sich nicht als Prozentwert ermitteln. Sie stellt einen subjektiv-fiktiven Wert dar, den eine Wohnanlage aus Sicht des Kapitalanleger hinsichtlich der sozialen Werthaltigkeit hat.
Das Gebäudekonzept kann dabei hinsichtlich der der Frage betrachtet werden, ob soziales Miteinander und Begegnung der Bewohner gefördert wird. Für eine nachhaltige Vermietbarkeit an die Mieter-Zielgruppe kann dies förderlich sein.
Vervielfältiger
Der „Vervielfältiger“ ermöglicht eine erste Einordnung regionaler Angebote. Es handelt sich dabei um eine Betrachtung der Ist-Situation ohne Rücksicht auf nötige Instandsetzungsmaßnahmen, mögliche Mieterhöhungen oder sonstige Renditepotentiale.
Beispiel: 150.000 Euro und die Mieteinnahmen 7.500 Euro, so kommt man auf einen Mietpreismultiplikator von 20. Das heißt, dass der Kaufpreis rechnerisch in 20 Jahren aus gegenwärtigen Mieteinnahmen wieder eingenommen wird. In teuren Gegenden lag der Multiplikator bislang sogar beim 25- bis 30-fachen der Jahresnettomiete, in günstigeren Gegenden beim 15-fachen der Jahresnettomiete und weniger.
Der „Vervielfältiger“ berechnet sich wie folgt:
Faustregeln für die Objektauswahl
Regel 1: Lage, Lage, Lage
Durchaus entscheidet ganz wesentlich die Lage über die bestmögliche Werthaltigkeit, aber eben auch Kaufkraft und Nachfrage der objektspezifischen Zielgruppe.
In Großstädten können meist deutlich höhere Mieten erzielt werden, als in kleineren Städten oder dem ländlichen Raum. Der potentiellen Mieteinnahme stehen jedoch auch hohe Kaufpreise gegenüber, so dass die Nettorendite gering ausfällt. In diesem Fall kann ein stets vorhandenes Mietausfallrisikos (z. Bsp. durch nicht einbringbare Mieten des Bewohners) beachtlicher werden.
Im ländlichen Raum werden geringere Mieten erzielt. Hier haben sich jedoch die Kaufpreise jedoch nicht von der Mietpreisentwicklung entkoppelt, wie dies in Großstädten häufig festzustellen ist. Somit können insbesondere in Mittelstädten stabile Nettorenditen bei gleichzeitig geringerem Mietausfallrisiko realisiert werden.
Regel 2: Qualität
Technische (Energie-)Standards des Baujahres sowie bauliche Qualitäten und Ausstattungen sind für die nachhaltige Erzielung der Mieteinnahmen und die Zufriedenheit der Mieter von Bedeutung. Eine planvolle Instandhaltung des Objektes sollte erkennbar von der Eigentümergemeinschaft angestrebt werden. Auch die Barrierefreiheit rückt dabei für eine älter werdende Bevölkerung verstärkt in den Blick.
Regel 3: Achtung, Renditeversprechen!
Seien Sie sich darüber im Klaren, dass üblicherweise die Bruttorendite (auch „Anfangsrendite“) zur Einordnung des Kaufpreises angegeben wird. Für eine solide Bewertung und den Vergleich verschiedener Angebote sollte die „Nettorendite“ überprüft und verglichen werden.
Regel 4: Auf Kaufpreis achten
Der Gewinn liegt bekanntlich im Einkauf. Dabei ist aber nicht der Kaufpreis allein entscheidend, sondern ebenso der nachhaltig erzielbare Bewirtschaftungserlös – dieser drückt sich in der „Nettorendite“ aus.
Welche Immobilien zur Geldanlage sind sinnvoll?
Je nach Region und Investitionswunsch stehen Ihnen verschiedene Immobilienarten zur Kapitalanlage zur Verfügung mit jeweiligen Vor- und Nachteilen:
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte
Sie realisieren eine geringere Rendite aus der Vermietung. Jedoch stand einer höheren Investition beim Kauf in den vergangenen Jahren meist ein hoher Wiederverkaufspreis entgegen. Es ist jedoch fraglich, ob die Dynamik der Wertentwicklung in den nächsten Jahren fortbesteht.
Reihenhaus
Sofern auf parzelliertem Grundstück errichtet und älter als 40 Jahre, sind diese Immobilien im Verhältnis zur Bauqualität und dem nachbarschaftlichen Umfeld überteuert. Wir empfehlen den Kauf von Reihenhäusern jüngeren Baujahres, bevorzugt als „Teileigentum“-Objekt innerhalb einer Wohnanlage. Moderne Technik zur gemeinsamen Nutzung, Bewirtschaftung wie bei einer Eigentumswohnung und gemeinschaftlich nutzbare Außenanlage sind als besondere Vorteile zu nennen.
Eigentumswohnungen als Geldanlage
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Kapitalanlage mit stabiler Renditeperspektive. Denn die Nachfrage wird auch in den kommenden Jahren fortbestehen, nachdem das Angebot die Nachfrage von Mietern und Kaufinteressenten bislang nicht decken kann. In Deutschland ist Eigentumsquote im Vergleich der Mitgliedstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) auch heute gering. Nur in der Schweiz ist die Wohneigentumsquote geringer.
„SenSoWohnen“ – Servicewohnen für ´SilverAger´
Der Kauf einer Eigentumswohnung der Kategorie ´Servicewohnen´ beschreibt insbesondere barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen – mit unterschiedlichen Service- oder Unterstützungsangeboten. Im Zuge der demografischen Veränderung sehen wir künftig ein hohes Nachfragepotential für diese Wohnungen mit kompakten Grundrissen, ergänzt durch Gemeinschaftsräumlichkeiten.
Pflegeimmobilien
Pflege-Appartements sind für private Kapitalanleger attraktiv, die mit wenig Verwaltungsaufwand eine attraktive Mietzinseinnahme erwirtschaften wollen. Um die Bewirtschaftung und Verwaltung kümmert sich der Betreiber der Einrichtung und ein Verwalter. Es besteht eine hohe Mieter-Nachfrage. Der Pflegeplatzbedarf ist derzeit nur unzureichend gedeckt. Die Wirtschaftlichkeit wird aus Sicht des Betreibers ganz wesentlich durch gesetzliche Rahmenbedingungen beeinflusst. Die regulatorischen Bestimmungen führen zu einem bedingten Insolvenzrisiko für den Betreiber einhergehend mit einem entsprechendem Neuvermietungsrisiko. Die Investition in ein Pflege-Appartement ist insofern eingeschränkt risikoarm.
Gewerbeimmobilien als Geldanlage
Immobilen für die gewerbliche Nutzung zu kaufen, ist für private Kapitalanleger nicht empfehlenswert. Das Mietrecht im gewerblichen Bereich sowie große Schwankungen bei der Nachfrage von Immobilien für Büros oder Produktion machen diese Art der Geldanlage für fachfremde Anleger unsicher. Beim Kauf einer solchen Immobilie als Geldanlage steht dem möglichen Gewinn ein erhebliches Risiko gegenüber.
Immobilienfonds als Geldanlage
Fonds für Immobilien erlauben das Investment in Betongold mit vergleichsweise kleinen Beträgen. Außerdem müssen Sie sich um nichts kümmern, die Arbeit übernimmt der Verwalter. Allerdings sind gute Immobilienfonds nur schwer zu finden. Spätestens mit der Finanzkrise hat sich gezeigt, dass diese Form der Geldanlage nicht unbedingt einen hohen Ertrag erzielt. Je nach Anbieter sind die Risiken hoch und Sie selbst können keinen Einfluss auf die Entscheidungen nehmen.
