17.12.2024 | Interview mit Michael Speis – Projektentwickler aetãs immobilie projekmanagement
Herr Speis, die Bauzinsen haben wieder ein historisch gesehen moderates Niveau erreicht. Ist im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld der Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zur Altersvorsorge ratsam?
Michael Speis: Ich meine, dass bei der Frage, ob eine Immobilieninvestition in ein Pflegeappartement sinnvoll ist oder nicht, verschiedene Aspekte zu betrachten sind:
Bauzinsen haben wieder ein moderates Langzeit-Niveau erreicht, sodass der Kauf einer Pflegeimmobilie eine interessante Kapitanlage sein kann.
Die Zinsen haben wieder ein moderates Langzeit-Niveau erreicht. Wer die Entwicklung der Bauzinsen verstehen will, muss unter anderem den Anleihenmarkt betrachten. Es sind hier die zehnjährigen Bundesanleihen, welche für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen richtungsweisend sind. Denn das Geschäft der Banken mit Baufinanzierungen basiert in erster Linie auf dem Handel mit Pfandbriefen. Steigen dessen Renditen, beeinflusst dies die Bauzinsen. Lagen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen im April 2021 noch bei – 0,21%, im April 2022 bei 0,9 %, so beliefen sie sich im April 2023 auf 2,44 %. Nun zum Ende 2024 liegen die Renditen für Pfandbriefe nach einigen Seitwärtsbewegungen seit Sommer 2024 bei ca. 2,5 %. Folglich entwickelten sich die Hypothekenzinsen über diesen Zeitraum auf eine Bandbreite von 3,51% – 3,20 %. Der Kauf einer Immobilie mit einer Brutto-Rendite von 3,00 % – 3,50 %, wie sie im Wohnungsbau oder für Neubau-Pflegeimmobilien erzielt wird, erscheint vor diesem Hintergrund auf den ersten Blick nicht lukrativ.
Inflation zehrt das ersparte Eigenkapital für Immobilienfinanzierung auf
Die derzeitigen Bauzinsen sind jedoch auch in Zusammenschau mit der Inflationsrate zu betrachten, die das angesparte Eigenkapital „auffrisst“. Die EZB ging nach bisherigen Presseberichten davon aus, dass sich die Inflation hartnäckiger halten wird, als gehofft. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Niedrigzinsen aus 2021 und 2022 sich absehbar nicht mehr einstellten wird. Eine Zurückstellung des Immobilienerwerbs beeinflusst daher die erforderliche Eigenkapitalquote nachteilig.
Hohe Baukosten energieeffizienter Gebäude versus Energiekostenersparnis
Die Neuerrichtung von Gebäuden ist aktuell mit hohen Kosten verbunden. Einen starken Preisanstieg gab es bereits über Jahre hinweg bei den Grundstückspreisen. Aktuell führen zudem hohe regulatorische Anforderungen an die Energieeffizienz ebenfalls zu Mehrkosten, die auch bei abnehmder Bautätigkeit kaum sinken werden.
Den Mehrkosten steht allerdings auch eine wesentliche höhere Wertstabilität energieeffizienter Immobilien und die Kostenersparnis beim Energieverbrauch je nach Gebäudestandard (vgl. KfW-Standard) gegenüber.
Der Bedarf neuer Pflegeheime – besonders in energieeffizienter Bauweise – bleibt hoch.
Der Bau oder auch der Ersatzbau vollstationärer Pflegeimmobilien ist dringend notwendig, denn in kommenden Jahren steigt die Zahl von Senioren und hochaltrigen Menschen an. Für diese Menschen fehlt vielerorts ein ausreichendes Angebot und zeitgemäßes Einrichtungen entsprechend der Standards der Landesverordnungen.
Die Preise für den Gebäude-Altbestand werden auch für Pflegeimmobilien fallen
Der Immobilienmarkt pendelt sich derzeit in allen Segmenten neu ein, insbesondere bei gewerblichen Objekte. Der Kaufinteressent einer Immobilie oder dessen finanzierende Bank werden – ganz gleich ob Wohnimmobilie, Pflege- oder andere gewerbliche Immoblie – den im Hinblick auf gesetzlichen Vorgaben zu erwartenden Investitionsbedarf für die Immobilie differenzierter bewerten müssen. Ältere Immobilien werden dabei Bewerwertungs-Abschläge erfahren, während nachhaltige Immobilien bevorzugt finanziert werden.
Diese Entwicklung ist insbesondere vor dem Hintergrund der ´Leitplanken´ des „ESG“ zu sehen (…dies steht für Environmental, Social und Governance, zu Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmens-führung). Das europäische ESG-Gesetz stellt die Nachhaltigkeit aller Prozesse in den Vordergrund. Die Umsetzung der Ziele geschieht mit Hilfe der Taxonomie und findet schließlich Eingang in Nachhaltigkeitsberichte, die für größere Unternehmen bereits verpflichtender Bestandteil von Bilanzen sind. Diese Instrumente verändern derzeit unter anderem auch die Bewertungen der Banken.
Herr Speis, wenn dies die künftig wesentlich bestimmenden Faktoren sind, was würden Sie Ihren Kunden dann raten?
Energiespar-Immobilien sind eine werthaltige Investition
Michael Speis: Allem voran rate ich zum Kauf einer Energiespar-Immobilie – nicht nur wegen der geringeren Kosten beim Energieverbrauch. Vor allem die Werthaltigkeit einer Immobilie wird künftig wesentlich stärker von der baulichen Beschaffenheit bzw. Energieeffizienz eines Gebäudes bestimmt sein.
KfW fördert den Kauf von Immobilien mit günstigen Darlehen – jedenfalls derzeit noch!
Für eine Pflegeeinrichtung, die nach dem KfW-Standard 40(NH) mit QNG Siegel gebaut wurde, können Käufer derzeit noch zinsgünstige Darlehen von 150.000 Euro erhalten. In der Zukunft sollen die neuen baulichen Standards zur Pflicht werden – dann fallen vermutlich auch die Förderungen weg. Bei denderzeitigen Hypothekenzinsen der Banken ergibt sich ein erheblicher Finanzierungsvorteil über die Finanzierungszeit hinweg.
Herr Speis, welcher Kundengruppe würden Sie besonders zum Kauf einer energieeffizienten Immobilie raten?
Michael Speis: Aus meiner Sicht sollten sich vor allem Menschen in der zweiten Lebenshälfte zum Kauf einer zukunftsfesten Immobilie entscheiden, auch wenn die Hypothekenzinsen nicht mehr auf historischem Tiefststand sind oder die Erwerbskosten hoch sind. Pflegeimmobilien sind in diesem Zusammenhang als attaktive und vergleichsweise sichere Kapitalanlage zu nennen, denn der Kauf einer solchen Immobilie ist verbunden mit einem langfristigen Betreiber-Mietvertrag über 20 Jahre Festmietzeit und mehr.
Ich rate jedoch zu sorgfältiger Prüfung. Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien, die eine höhere Brutto-Rendite bieten, als Wohnbauimmobilien. Aber es können damit aber auch Investitions-Risiken verbunden sein, die für den Laien nicht ohne Weiteres erkennbar sind; das gilt insbesondere für Bestandsobjekte. Sehr viele dieser Risiken bestehen bei einer Neubau-Pflegeimmobilie nicht. Vielmehr bieten diese häufig neben der Rendite aus der Vermietung noch weitere attraktive Abschreibungsmöglichkeiten. So kann unter Umständen eine Abschreibung von bis zu 51% über zehn Jahre hinweg vorgenommen werden, sofern KfW-Standard 40(NH) mit QNG-Siegel gebaut wurde.
Vor allem Menschen in der zweiten Lebenshälfte müssen Altersvorsorge treffen
Es ist absehbar, dass auch andere Belastungen des sozialen Systems auf uns zukommen. Der demografische Wandel stellt die sozialen Sicherungssysteme vor große Herausforderungen. Die Diskussionen im politischen Raum über die Zukunft des Gesundheitswesens, der Pflege und Renten zeigen, dass der heutigen „Generation 50+“ eine zunehmende Eigenverantwortung für die Vorsorge zukommt. Der Kauf einer energieeffizienten Pflegeimmobilie kann eine sehr attraktive Form der Kapitalanlge sein, insbesondere dann, wenn es sich um ein Gebäude nach dem KfW-Standard 40(NH) mit QNG-Siegel handelt.
Herr Speis, welche Angebote können Sie interessierten Käufern unterbreiten?
Aktuelles Angebot eines energieeffizienten Pflegeheim mit zinsgünstigem KfW-Darlehen und attraktiver Abschreibung im ´Pflegezentrum Tiefenbach´
Herr Speis: Wir bieten derzeit in Tiefenbach (im Landkreis Cham i. d. Oberpfalz) insgesamt 50 Neubau-Pflegeappartements in sehr attraktiver Gestaltung an. Die Gebäude werden als Energiesparhaus nach dem KfW-Standard40(NH)-PLUS mit QNG-Siegel errichtet. Käufer können Ihre Finanzierung mit einem zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank in Höhe von 150.000,- € optimieren. Auf der Projekt-webseite www.pflegeimmobilie-pflegezentrum-tiefenbach.de steht Interessenten ein Investitionsrechner zur Verfügung, mit dem das Wertschöpfungspotential einer energieeffizienten Kapitalanlage aufgezeigt wird.
Herr Speis, wir danken Ihnen für das Interview
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