Eigentumswohnung im Energiesparhaus – für das Wohnen im Alter besonders ratsam

21.04.2023 | Interview mit Michael Speis – Projektentwickler aetãs immobilie projekmanagement

Herr Speis, der Anstieg der Bauzinsen setzt sich fort – und ein Ende des Trends ist nicht absehbar. In diesem Jahr könnten die Hypothekenzinsen sogar die Marke von fünf Prozent durchbrechen. Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen.

Bis zum Jahresende 2022 sind die Neuanträge für Baufinanzierungen laut Presseberichterstattungen um 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen. Steigende Zinsen veranlassen viele Interessenten, die weitere Entwicklung abzuwarten, andere wiederum können die Finanzierung nicht mehr darstellen. Ist der Immobilienkauf noch ratsam bei den derzeit steigenden Bauzinsen?

Immobilie kaufen – oder doch nicht in Anbetracht hoher Zinsen?

Michael Speis: Ich meine, dass bei der Frage, ob eine Immobilieninvestition sinnvoll ist oder nicht, verschiedene Aspekte zu betrachten sind:

Bauzinsen bleiben vermutlich längerfristig auf höherem Niveau

Im vergangenen Jahr waren die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zeitweise über die Marke von 4,0 Prozent gestiegen. Zu Beginn des neuen Jahres notierten sie knapp darunter. Im Verlauf des Jahres 2023 ist ein Anstieg auf 5 % denkbar. Wer die Erklärung für den Anstieg der Bauzinsen verstehen will, muss unter anderem den Anleihenmarkt betrachten. Es sind hier die zehnjährigen Bundesanleihen, welche für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen richtungsweisend sind. Denn das Geschäft der Banken mit Baufinanzierungen basiert in erster Linie auf dem Handel mit Pfandbriefen. Steigen dessen Renditen, beeinflusst dies die Bauzinsen. Lagen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen im April 2021 noch bei – 0,21%, im April 2022 bei 0,9 %, so belaufen sie sich nun im April 2023 auf 2,44 %. Folglich entwickelten sich die Hypothekenzinsen über diesen Zeitraum von unter 1% auf nun über 4 %. Ein Anstieg auf über 5 % ist denkbar.

Inflation zehrt das ersparte Eigenkapital für Immobilienfinanzierung auf

Die steigenden Bauzinsen sind in Zusammenschau mit der Inflationsrate zu betrachten, die das angesparte Eigenkapital „auffrisst“. Die EZB geht nach Presseberichten davon aus, dass sich die Inflation hartnäckiger halten wird, als gehofft. Eine Zurückstellung des Immobilienerwerbs beeinflusst also die erforderliche Eigenkapitalquote nachteilig.

Hohe Baukosten energieeffizienter Eigentumswohnungen versus Energiekostenersparnis

Die Neuerrichtung von Gebäuden ist aktuell mit hohen Kosten verbunden. Einen starken Preisanstieg gab es bereits über Jahre hinweg bei den Grundstückspreisen. Aktuell führen zudem hohe regulatorische Anforderungen an die Energieeffizienz ebenfalls zu Mehrkosten, die auch bei abnehmder Bautätigkeit kaum sinken werden.

Den Mehrkosten steht allerdings auch eine wesentliche Kostenersparnis beim Energieverbrauch je nach Gebäudestandard (vgl. KfW-Standard) gegenüber.

Der Bedarf neuer energieeffizienter Eigentumswohnungen bleibt hoch

Die Bundesregierung erkennt zwar, dass der Bau von jährlich ca. 400.000 Wohnungen – insbesondere auch in seniorengerechter Größe und Gestaltung – notwendig wäre. Dieses Ziel wird aktuell und vermutlich auch weiterhin bei Weitem verfehlt.

Eine verstärkte Bautätigkeit von Ländern und Kommunen preisgünstiger Wohnungen wäre notwendig, um die Dynamik beim Anstieg der Mieten zu entschärfen. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass Bund und Länder den Bau von Sozialwohnungen befördern (können). Die Aufgabe ist gewaltig. Das Pestel-Institut geht derzeit ca. 5 Mio. fehlender Sozialwohnungen aus. Gab es in den 80-ziger Jahren noch rund 4 Mio. Sozialwohnungen, sind es heute noch gut 1 Mio. Wohnungen. Verschärfen wird sich die Situation – wie es heute scheint – durch die im Bundestag verabschiedeten energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand. Denn die mit der Nachrüstung des Gebäudebestand verbundenen Kosten werden zu großem Teil auf die Mieter umgelegt und führen zu weiterem Mietanstieg. Dieser kann durch die in Bestandsgebäuden die geringeren Heizkosten vermutlich nicht aufgefangen werden.

Die Preise für den Gebäude-Altbestand werden fallen

Derzeit treffen hohe Zinsen auf hohe Immobilienpreise. Der Markt wird sich also auf die neuen Gegebenheiten einpendeln (müssen). Der Kaufinteressent einer Immobilie oder dessen finanzierende Bank werden – ganz gleich ob Haus oder Eigentumswohnung – den im Hinblick auf gesetzlichen Vorgaben zu erwartenden Investitionsbedarf für die Immobilie differenzierter bewerten müssen. Ältere Immobilien werden dabei Abschläge bei der Bewertung erfahren, während nachhaltige Immobilien bevorzugt finanziert werden.

Diese Entwicklung ist auch vor dem Hintergrund der ´Leitplanken´ des „ESG“ zu erwarten. (…dies steht für Environmental, Social und Governance, zu Deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung). Beispielsweise hat das Bundeskabinett – neben anderen Beschlüssen – am 25. Mai 2022 einen Gesetzesentwurf gebilligt, der Vermieter am CO2-Preis und damit an den Kosten für das Heizen beteiligen wird. Bei Wohnimmobilien soll der CO2-Preis zwischen Mieter und Vermieter abhängig von der Energieeffizienz des Wohngebäudes aufgeteilt werden. Bei einer besonders schlechten Energieeffizienz soll der CO2-Preis danach zu 90 % durch den Vermieter getragen werden, bei einer besonders guten Energieeffizienz zu 100 % durch den Mieter. Versorgt sich der Mieter selbst, muss der Vermieter die Kosten anteilig erstatten. Für die Bewertung einer Bestandsimmobilie sind diese Neuregelungen von Bedeutung.

Herr Speis, wenn dies die künftig wesentlich bestimmenden Faktoren sind, was würden Sie Ihren Kunden dann raten?

Energiesparhäuser sind eine werthaltige Investition

Michael Speis: Allem voran rate ich zum Kauf einer Energiesparhaus-Immobilie – nicht nur wegen der geringeren Kosten beim Energieverbrauch. Vor allem die Werthaltigkeit einer Immobilie wird künftig wesentlich stärker von der baulichen Beschaffenheit bzw. Energieeffizienz eines Gebäudes bestimmt sein.

KfW fördert den Kauf von Immobilien mit günstigen Darlehen – jedenfalls derzeit noch!

Für ein Haus, dass nach dem Kfw-Standard 40 gebaut wurde, können Käufer derzeit noch zinsgünstige Darlehen von 100.000,- bzw. 150.000 Euro erhalten. In der Zukunft sollen die neuen baulichen Standards zur Pflicht werden – dann fallen vermutlich auch die Förderungen weg. Bei derzeitigen Hypothekenzinsen der Banken ergibt sich ein erheblicher Finanzierungsvorteil über die Finanzierungszeit hinweg.  

Herr Speis, welcher Kundengruppe würden Sie besonders zum Kauf einer Immobilie im Energiesparhäuser raten?

Michael Speis: Aus meiner Sicht sollten sich vor allem Menschen in der zweiten Lebenshälfte zum Kauf einer zukunftsfesten Immobilie entscheiden, auch wenn die Hypothekenzinsen nicht mehr auf historischem Tiefststand sind oder die Erwerbskosten hoch sind.

Der Gesetzgeber wird zur Erreichung der Klimaziele mehr und mehr gezwungen sein, jeden Gebäude-Eigentümer zur energetischen Sanierung seines Hauses in die Pflicht zu nehmen. Das wird mit zunehmenden Alter aber immer schwieriger – nicht nur wegen der damit verbundenen Investitionskosten.

Vor allem Menschen in der zweiten Lebenshälfte müssen Altersvorsorge treffen

Es ist absehbar, dass auch andere Belastungen des sozialen Systems auf uns zukommen. Der demografische Wandel stellt die sozialen Sicherungssysteme vor große Herausforderungen. Die Diskussionen im politischen Raum über die Zukunft des Gesundheitswesens, der Pflege und Renten zeigen, dass der heutigen „Generation 50+“ eine zunehmende Eigenverantwortung für die Vorsorge eines selbstbestimmten Lebens im Alter zukommt. Das selbstgenutzte Wohneigentum in einem energieeffizienten Gebäude nimmt dabei mehr denn je eine zentrale Bedeutung für die Daseinsvorsorge im Alter ein.

Daher rate ich vor allem Selbstnutzern älterer Häuser, den Schritt der Veränderung zu wagen und das ältere Haus im Zweifel zu veräußern, um Ihre Altersphase mit barrierefreien und energieeffizientem Wohnraum abzusichern. Alleine der Einbau einer neuen Heizungsanlage stellt vielfach keine zielführende Lösung dar.

Herr Speis, welchen sonstigen Rat würden Sie der „Generation 50+“ für den Kauf einer Energieeffizienz-Immobilie geben?

Herr Speis: Bezüglich der Wunschimmobilie sollten Angebote Priorität haben, die durch die KfW-Bank gefördert werden.

Weiterhin sollte zunächst das einbringbare Eigenkapital geklärt werden. Insbesondere der mögliche Verkaufspreis des älteren Hauses soweit vorhanden sollte geprüft werden – dies auf der Grundlage einer sachgerechten Bewertung durch einen Experten. Der finanzielle Spielraum sollte dabei maximal ausgereizt werden – dies gilt insbesondere für finanzstarke Bauherren mit gutem Eigenkapitalpolster. Sie profitieren von ihrer Investition in einem Umfeld, in dem Sicherheit und energetische Autarkie immer wichtiger werden.

Sollte der Kaufpreis der Wunschimmobilie nicht darstellbar sein, kann die Investitionssumme durch Kauf in kleineren Städten außerhalb größerer Ballungszentren gesenkt werden. Vor allem Mittelzentren bieten eine gute Grundversorgung und örtliche Attraktivität.

Die Entscheidung zu verschieben, kann notwendig sein, aber ist aus den genannten Gründen keine gute Entscheidung.

Herr Speis, welche Angebote können Sie interessierten Käufern unterbreiten?

Aktuelles Angebot eines energieeffizienten Bauvorhaben mit zinsgünstigem KfW-Darlehen in den Sulzauen, Berching

Herr Speis: Wir bieten derzeit in Berching („Mittelzentrum“ im Landkreis Neumakrt i. d. Oberpfalz) insgesamt 34 Eigentumswohnungen in sehr attraktiver Lage an. Die Gebäude werden als Energiesparhaus nach dem KfW-Standard40(NH)-PLUS mit QNG-Siegel errichtet. Käufer können Ihre Finanzierung mit einem zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank in Höhe von 150.000,- € optimieren. Auf der Projekt-webseite www.sulzauen-berching.de steht Interessenten ein Investitionsrechner zur Verfügung, mit dem die Ersparnis der Finanzierungskosten deutlich wird.

„SensoWohnen“.. .für SilverAger – Wohnen mit Sensorik für das Alter von aetãs immobilie projektmanagement – derzeit in Vorbereitung

Ferner erarbeiten wir derzeit ein sehr innovatives Produkt unter der Bezeichnung „SensoWohnen„….für SilverAger. Es handelt sich hierbei ebenfalls um Eigentumswohnungen, die als Energiesparhaus nach dem KfW-Standard40(NH)-PLUS mit QNG-Siegel errichtet werden. Die Wohnungen erhalten unter anderem einen taktilen Fußboden, der akut bedrohliche Gesundheitsgefahren erkennt. Optional kann sensorische Ausstattung ergänzt werden entsprechend der persönlichen Wünsche oder Bedürfnisse im Alterungsprozess. Auch die Möglichkeit zur Nutzung von Telemedizin und anderen Dienstleistungen besteht. Die Zusatzausstattung wird es ermöglichen, dass der Bewohner 24-Std-Sicherheit und Service zu gerigen monatlichen Kosten nutzen kann. Weitere Veröffentlichungen zum Produkt „SensoWohnen“….für SilverAger veröffentlichen wir fortlaufend auf der webseite von aetãs immobilie projektmanagement.

Herr Speis, wir danken Ihnen für das Interview