Zum 1.12.2020 sind zahlreiche neue Regeln in Kraft getreten.
Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, führt zu zahlreichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz. Nachfolgend die wesentlichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz im Überblick:
Sanierung und Modernisierung werden einfacher
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen sind künftig nach § 20 Abs. 1 WEG-neu mit einfacher Mehrheit möglich.
Dabei haben grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Hingegen haben ALLE Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Pflicht zur durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen.
Vereinfacht werden soll auch die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentums-anlagen im Hinblick auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu). Für diese Maßnahmen räumt das Gesetz jedem Eigentümer einen Anspruch ein, auf eigene Kosten die Maßnahmen vorzunehmen.
Anspruch auf zertifizierten Hausverwalter statt Sachkundenachweis
Auch künftig kann die Tätigkeit der Hausverwaltung gewerberechtlich auch ohne Sachkundenachweis ausgeführt werden. Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit, als Voraussetzung einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt waren, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.
Mehr Befugnisse für Hausverwalter nach neuem WEG
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert, sodass der Verwalter künftig ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden kann, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft führen. In diesem Zusammenhang gibt § 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung oder maximalen Ausgaben sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen – gegebenenfalls auch in Abhängigkeit der Mitwirkung des Beirates.
Hausverwalter haben künftig Außenvollmacht
Verwalter können künftig die Gemeinschaft im Außenverhältnis vertreten. Die Regelungen dazu finden sich § 9b Abs. 1 WEG-neu. Dazu müssen die Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, auf dessen Grundlage Verwalter einens Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag schließen können.
Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht
Durch die WEG-Reform können Eigentümerversammlungen künftig flexibler gestaltet werden. Zudem sollen die Möglichkeiten der Teilnahme, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden können.
So erhalten die Eigentümer in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, einzelnen Miteigentümern auch die Teilnahme an der Eigentümerversammlung online zu gestatten.
Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Mit den Regelungen in § 25 Abs. 3 WEG sollen Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen vermieden werden.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu).
Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig nun auch per E-Mail stellen (§ 24 Abs. 2 WEG-neu). Zudem wird es Wohnungseigentümern erleichtert, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.
Umlaufbeschlüsse können künftig auch auf elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps gefasst werden. So können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Die Anwendung dieser Möglichkeit kann dann sinnvoll oder geboten sein, wenn eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht möglich war. Dann könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen.
In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen der Hausverwaltung
Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Flexiblere Entscheidung über Kostentragung innerhalb der WEG künftig möglich
Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über das Verhältnis der Kostenverteilung Entscheidungen verabschieden. § 16 Abs. 2 WEG-neu vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und unabhängig vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten beschließen können.
Verwaltungsbeirat der WEG wird flexibler ausgestaltet
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat werden durch die WEG-Reform angepasst. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird in § 29 Abs. 3 WEG-neu auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. In § 29 Abs. 2 WEG-neu Zudem wird geregelt, dass zu den Aufgaben des Beirates ausdrücklich die Überwachung des Verwalters gehört.
Einfachere Abberufung des Hausverwalters durch WEG
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Künftig ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter nach den Regelungen des § 26 Abs. 3 WEG-neu jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.
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