§ 7 b EStG – Sonderabschreibung Mietwohnungs-Neubau 2024

§ 7 b EStG – Erweiterte Sonderabschreibung für den Mietwohnungs-Neubau 2024

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus wurde der § 7b ESTG im Jahre 2019 in das Einkommensteuergesetz aufgenommen, aufgrund dessen Vermieter die Möglichkeit von Sonder-Abschreibung nutzen konnten.

Mit der Verkündigung des Wachstums-Chancen-Gesetz vom 27.03.2024 erfolgte eine weitere Anpassung des § 7b EStG. Dabei wurde der betragsmäßige und zeitliche Rahmen für Vermieter ausgeweitet, in dem Abschreibungen für vermietete Wohn-Immobilien genutzt werden können.

Demnach sind für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, entsprechend der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage in Anspruch genommen werden.

Zusätzlich kann die Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a mit 3 % p.a. in Anspruch genommen werden

Die Sonder-AfA kann für erstmals neu geschaffene Wohnungen genutzt werden. Eine Wohnung ist dann neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Ist die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 m², kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn‑Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben (BFH vom 4. Dezember 2014, BStBl II 2015 S. 610). Vgl. auch § 249 Absatz 10 BewG wonach eine Wohnung eine Wohnfläche von mindestens 20 m² aufweisen soll.

Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen hergestellt werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume.

Die insoweit hergestellten Wohnungen müssen den Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Der Nachweis ist durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“  (QNG) nachzuweisen.

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der Vermietung zu Wohnzwecken dienen.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nun für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, dürfen die Herstell- oder Anschaffungskosten von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, jedoch maximal 4 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und zugehörige Nebenflächen.

Rückabwicklung der Sonderabschreibung

Die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen müssen nach § 7b Abs. 4 EStG in folgenden Fällen rückgängig gemacht werden:

• der Vermieter verstößt gegen die Nutzungsvoraussetzungen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraumes,
  
• der Vermieter veräußert die Wohnung im Zehn-Jahres-Zeitraum und muss den erzielten Veräußerungsgewinn nicht versteuern,
  
• die Baukostenobergrenze von nun 5.200 EUR für Wohnungen wird überschritten, nachdem nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anfallen (gilt hier für Wohnungen aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige – sinngemäß auch für vorhergehende Zeiträume und deren Obergrenzen).

In diesen drei Fallvarianten muss die Abschreibung in voller Höhe (verzinslich) rückgängig gemacht und die bisher in Anspruch genommene lineare AfA neu angepasst werden.

Korrekturmöglichkeit

Die Finanzämter können die Steuer- und Feststellungsbescheide, in denen die Abschreibungen berücksichtigt wurden, nach § 7b Abs. 4 S. 2 EStG aufheben oder ändern. Um eine Änderungssperre aufgrund eingetretener Festsetzungsverjährung auszuschließen, enthält das Gesetz eine Anlaufhemmung für die Festsetzungsfrist der ersten vier Kalenderjahren der Sonderabschreibung (§ 7b Abs. 4 S. 3 EStG).

„Antragsformular“ für Vermieter

Das BMF hat ein ausfüllbares Formular veröffentlicht, mit denen Vermieter oder deren Steuerberater gegenüber Finanzamt die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung erklären können („Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG“). Dieses Formular enthält Textfelder für sämtliche erforderliche Angaben (zu Person, Förderobjekt, Nutzungsvoraussetzungen, Nutzfläche, Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Baukostenobergrenze).

BMF, Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3 – S 2197/19/10009 :008